不動產私募投資基金試點工作啟動。

　　2月20日，證監會宣布于近日啟動了不動產私募投資基金試點工作。同日，中國證券投資基金業協會（簡稱“中基協”）發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（簡稱《不動產試點指引》）。

　　不動產私募投資基金試點啟動后，房地產行業將迎來重大利好。據證監會介紹，此次試點工作是證監會落實黨中央和國務院有關“促進房地產業良性循環和健康發展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。

　　根據澎湃新聞對文件的多方梳理，此次不動產私募投資基金試點工作具有諸多亮點，包括新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策；投資范圍將特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）納入在內，同時，還對股債比的限制方面進行差異化安排。此外，不動產私募投資基金試點工作，提高了對投資者準入門檻，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。

　　新設“不動產私募投資基金”類別

　　據證監會介紹，不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。

　　由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。

　　住宅納入投資范圍

　　證監會強調，此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

　　適度放寬擴募條件

　　證監會表示，考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

　　適度放寬股債比

　　為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75%以上股權，或者持有被投企業51%以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，為促進不動產私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

　　3月1日起施行《不動產試點指引》

　　根據中基協公布的數據，截至2022年末，協會存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等，在支持房地產市場平穩健康發展、促進不動產市場盤活存量、轉型發展等方面發揮了積極作用。

　　由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，為積極發揮私募股權投資基金作用，2月21日，中基協在中國證監會指導下，開展不動產私募投資基金試點，起草形成《不動產試點指引》。

　　從具體內容來看，《不動產試點指引》，明確試點原則、不動產投資范圍、管理人要求，新增產品類型。

　　一，明確試點原則、不動產投資范圍、管理人要求，新增產品類型。其中，不動產投資范圍包含投向特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等，并新增了“不動產私募投資基金”產品類型。

　　二，明確適格投資者及基金運作要求。其中不動產私募投資基金投資者應當以機構投資者為主。對于不動產私募投資基金持有被投企業75%以上股權的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風險。

　　三，適度放寬股債比及擴募限制，提升不動產基金運作靈活度。為提升試點產品投資靈活度，符合試點要求的不動產私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經營性物業貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內履行相應程序的不動產私募投資基金，可在備案完成后開放認、申購（認繳）。

　　四，防范風險，加強事中事后監測。為加強不動產投資領域的風險防控，明確不動產私募投資基金應強制托管；要求管理人勤勉盡責，有效控制不動產私募投資基金風險；嚴禁管理人使用基金財產投向其實際控制人控制的企業或項目；對于存在單一投資標的、分級安排、抵質押、股東借款等特殊風險的，應進行特殊風險揭示；按季度向投資者進行信息披露以及向協會報送運作情況。

　　中基協表示，符合試點要求的管理人，在開展不動產私募投資基金募集、管理等業務活動前，可于2023年3月1日后通過協會資產管理業務綜合報送平臺首頁的政策申請模塊提交申請材料。