【民生調查局】

　　編者按：

　　這里是民生調查局，見人所未見，調查民生之變。關注你想關注的、你沒關注的，調查你想看的、未看到的。

　　中新網客戶端北京9月4日電(彭婧如)長租公寓企業高管失聯，公司員工工作群被解散，租客交了房租卻無家可歸，房東的租金也沒有進賬。近日，這樣的情況在杭州、上海、重慶、成都等多地上演，長租公寓將成為地產圈的“P2P”？

　　長租公寓平臺頻現“跑路”

　　8月27日，有杭州的租客表示，剛在長租公寓友客交了2萬多元房租，中介就拿錢跑了。8月29日，杭州又一家長租公寓巢客“跑路”。同期，上海嵐越企業管理咨詢有限公司(即嵐越公寓)在浦東的辦公室，也是人去樓空。

　　在成都，巢客遇家、連合之家等多個包租公司亦突然失聯，疑似卷走房租跑路。據媒體報道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬人，涉及金額達3億元左右。

　　目前，至少還有包括適享、海瑪等在內的多家房屋租賃企業的創始人或主要負責人失聯，波及西南、華南、華東等多個省份城市，涉及數以萬計的房源的房東和租客。

　　為何會出現這種情況？

　　貝殼研究院高級分析師黃卉認為，核心原因是企業商業模式存在部分脆弱性以及靈活性差的問題。疫情的沖擊，加速暴露了企業商業模式的問題。

　　目前大部分長租公寓采取的都是包租模式，從業主處租賃房源，之后經過裝修再出租給租客。

　　“裝修和運營需要較高的成本投入，所以租金成本高。”黃卉說，“而且，通常長租公寓會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。但在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，給企業經營帶來了較大的成本壓力。”

　　“長租公寓企業理論上來講應當‘以出定收’”，黃卉認為，即根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。“現實中，部分小企業為了拓展規模，收房相對激進，但出租能力低導致房屋空置率較高，企業現金流難以抵御市場風險。”

　　多地協會緊急發風險提示

　　面對長租公寓的“爆倉跑路”現象，上海、廣州、海口、合肥、成都等城市的相關地產協會近日紛紛發布住房租賃市場風險提示。

　　成都市房地產經紀協會除了在8月28日發布風險提示外，還于近日表示將開展住房租賃企業專項排查工作。

　　“這些企業以住房租賃名義采取‘高進低出’(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、‘長收短付’(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)高風險經營模式開展詐騙行為，最終導致房東租金收不回來，租客房財兩空。”廣州市房地產租賃協會稱，要謹慎選擇租賃企業！

　　房東、租客如何避免成冤大頭？

　　上海市房地產經紀行業協會提醒，房東、租客在委托經營或租房過程中，應多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險。“房東將住房委托給公司時，對委托價格明顯高于市場租金水平的，要提高警惕；租客租賃住房時，對租金明顯低于市場租金水平的，要慎重。”

　　廣州、海口、合肥等地協會還建議，租客在簽訂租房合同時，使用住房租賃合同示范文本。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中新網表示，多地協會的通報提示了一種風險，即“租金的支付周期越長風險越大”。

　　“這也是這兩年長租公寓中的一個新情況。部分長租公寓企業為了加快融資，往往要求租客支付周期長的租金，這是需要警惕的。后續租客應對支付周期有足夠的重視和了解。”嚴躍進說。

　　“租客支付房租時，一般不超過3個月的支付周期，避免一次性支付較大額度房租，并向約定賬號支付房租。”上海市房地產經紀行業協會建議，租客承租房屋時，還要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”等相關條款，是否需要額外簽訂相關貸款補充協議等。

　　長租公寓會成地產“P2P”嗎？

　　長租公寓接連“跑路”讓一批租客、房東談“租”色變，進入低信任度階段。“類似下一個跑路的各種‘P2P’？”有網友問。

　　“2019年很多的長租公寓機構鼓勵租客使用租金貸，運用低租金的模式提前收回租客一年的租金去擴張規模，存在的風險很大，運營不下去就采用跑路的方式，確實很像P2P。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為。

　　劍指住房租賃市場秩序混亂的現象，2019年12月，住建部、國家發改委等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度等作出明確要求。

　　中新網注意到，2020年，多地已啟動資金監管新舉措，進一步限制“二房東”們。

　　4月16日，南京市發布《關于落實住房租賃機構租金托管制度的通知》及租賃機構托管協議示范文本，要求南京市所有的住房租賃機構建立租金托管制度。

　　南京規定，采用“高進低出”、“長收短付”經營模式的住房租賃機構，應將在銀行設立的租金托管專戶變更為租賃資金監管賬戶，設立經營規模相匹配的風險保證金，并將相關租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監管賬戶。

　　8月7日，西安發布《西安市住房租賃資金監督管理實施意見(試行)》，明確從2020年10月1日起，住房租賃行業管理部門將對“托管式”租賃企業的監管專用賬戶日常收支情況進行監督。

　　8月13日，杭州也發布相關規定：9月30日前，“托管式”住房租賃企業對2020年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委托房源，應繳交風險防控金30%，剩余風險防控金繳納時間按規定順延執行。

　　長租公寓還有沒有未來？

　　貝殼研究院統計顯示，2020年上半年，長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時仍然需要正常給業主支付房租，企業現金流普遍吃緊。同時，疫情期間租賃企業的管理成本提升。

　　再加上各地的風險提示和監管收緊，長租公寓還是門好生意嗎？

　　王小嬙認為，國內的長租公寓運營還在起步階段，目前還未有一家機構實現盈利，但通過幾年的摸索，機構對運營的方向更加清晰，在政策的傾斜下，未來長租公寓仍有機會。

　　“長期看，長租公寓行業向好發展的趨勢不會變。”黃卉也看好長租公寓的未來，她認為，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業的長期向好向穩發展的態勢不會變。

　　“品質居住是消費升級背景下的必然需求，也是消費者用腳投票的結果，這種市場需求的動力并未改變。”黃卉表示，疫情會加速行業洗牌和進化，經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，行業集中度不斷提升。

　　“長租公寓要想持久運營下去，要加強自身運營，做好對租戶的保障，從而提高續租率，降低房源空置帶來的成本增加”，王小嬙表示，付款方式不應該依賴金融手段，降低“租金貸”付款方式的占比，對長租公寓來說并不一定是壞事。

　　你租房嗎？未來會否選擇長租公寓？