央廣網(wǎng)北京9月21日消息（記者門庭婷）9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，提出了調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年。同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，廣州作為率先調(diào)整限購(gòu)區(qū)域降低社保年限的一線城市，釋放了積極信號(hào)。

　　廣州優(yōu)化限購(gòu)及增值稅免稅年限政策，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)需求的釋放

　　根據(jù)廣州的最新政策，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年收縮至2年。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策旨在促進(jìn)商品房流通和循環(huán)，更好地滿足新市民、年輕人、外來(lái)人口扎根廣州市的訴求。

　　李宇嘉表示，目前，各大城市住房需求轉(zhuǎn)向改善型需求，廣州市換房需求也比較突出，但同時(shí)，廣州市外來(lái)人口規(guī)模大，數(shù)量超過(guò)1000萬(wàn)，剛需規(guī)模也較大，呈現(xiàn)出剛需和改善齊頭并進(jìn)的態(tài)勢(shì)。增值稅免征期“5年改2年”的目的，就是為了降低交易環(huán)節(jié)成本，促進(jìn)賣一買一的順暢，既滿足剛需，也疏通換房需求，確保剛需和改善、新房和二手住房的良性循環(huán)。

　　據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州新建商品住宅成交自4月份以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下滑，8月新建商品住宅成交僅為50.4萬(wàn)㎡，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供應(yīng)為56.9萬(wàn)㎡，同比下降40.8%。

　　中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)分析稱，無(wú)論從供應(yīng)端還是成交端來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)供求規(guī)模已處于歷史低位水平。9月的前兩周成交商品住宅26萬(wàn)㎡，環(huán)比8月上半月成交增加2.4%，在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后成交未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

　　從此次出臺(tái)限購(gòu)優(yōu)化政策來(lái)看，陳雪強(qiáng)表示，將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)納入非限購(gòu)區(qū)域，將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這4區(qū)的購(gòu)房資格，短期內(nèi)也將帶動(dòng)這些區(qū)域成交量的明顯上升。同時(shí)也降低了非本市戶籍在中心五區(qū)及南沙區(qū)的購(gòu)房資格，將整體提振廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度及購(gòu)房信心，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)需求的釋放。

　　對(duì)于北上深將如何跟進(jìn)這一問(wèn)題，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜稱：“短期來(lái)看，北京、上海、深圳限購(gòu)政策亦存在優(yōu)化空間和預(yù)期，預(yù)計(jì)一線城市政策調(diào)整力度取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來(lái)有望按照因區(qū)施策原則，或結(jié)合人口、人才政策去優(yōu)化限購(gòu)政策，如取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房限制等。”

　　9月已有11城全面取消限購(gòu)，二線城市有望全面取消已出臺(tái)的限制性政策

　　在廣州打響一線城市優(yōu)化限購(gòu)第一槍前，9月已有11城全面取消限購(gòu)。9月19日，無(wú)錫市出臺(tái)全市域取消限購(gòu)、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”等20條新政策。武漢市出臺(tái)全面取消限購(gòu)、支持多孩家庭購(gòu)房、設(shè)立房企“白名單”等10條措施。而西安市住房和城鄉(xiāng)住建局也進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍，二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。

　　陳文靜分析認(rèn)為，二線城市有望全面取消過(guò)去在市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的限制性政策。她提到，一線城市政策調(diào)整取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來(lái)有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)、降低交易稅費(fèi)等也是一線城市政策優(yōu)化方向，同時(shí)京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已十年未作調(diào)整，存在優(yōu)化空間。

　　從政策效果上看，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，新房成交方面，上周（9月11日-9月17日），重點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定回升，重點(diǎn)50城新房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)17.0%，但同比仍下降17.7%，絕對(duì)規(guī)模為2023年以來(lái)周度銷售面積低位。其中，北京、上海、廣州、深圳、南京銷售量環(huán)比均增長(zhǎng)，增幅普遍高于20%。

　　二手房成交方面，上周（9月11日-9月17日），重點(diǎn)11城二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅回升6.4%，在低基數(shù)下同比增長(zhǎng)40.9%，但絕對(duì)規(guī)模仍處在今年2月以來(lái)周度低位。其中北京環(huán)比增長(zhǎng)25.5%，深圳、成都、蘇州環(huán)比也出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)。

　　從房?jī)r(jià)來(lái)看，根據(jù)中指研究院9月17日監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，北京二手房掛牌均價(jià)較9月10日繼續(xù)小幅上漲0.04%，上海微跌0.02%，跌幅繼續(xù)收窄，北京、上海二手房掛牌價(jià)格走勢(shì)整體相對(duì)平穩(wěn)。綜合來(lái)看，核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，9月截至20日，全國(guó)已有超40城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，南京、合肥、濟(jì)南、青島等11城全面取消限購(gòu)政策，廣州、天津、西安等7城優(yōu)化限購(gòu)政策。一線城市放松限購(gòu)政策，釋放了更加積極信號(hào)，有助于進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，鞏固當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)預(yù)期。

　　從全國(guó)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，陳文靜表示，核心城市隨著政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，從而帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸筑底企穩(wěn)，價(jià)格整體穩(wěn)定，其中三四線城市價(jià)格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。