央廣網北京1月12日消息 繼萬物云之后，又一家深耕空間服務的龍頭企業準備上市了。近期，“龍湖智創生活”橫空出世并向港交所提交上市申請，一時間成為行業討論的焦點。與傳統的物管或者商管相比，龍湖智創生活發展模式有何不同？龍湖集團緣何會在物業上市熱潮退去、市值縮水、估值偏低的情況下選擇遞表？對于物業行業和資本市場來說，龍湖集團攜“新子”入局謀求上市又會產生怎樣的連鎖效應？面對這些市場疑問，“新物種”龍湖智創生活準備好了嗎？

　　20年商業運營沉淀 催生新品牌

　　據悉，與傳統物管或商管公司不同，龍湖智創生活橫跨“物管+商管”兩大賽道，結合兩個航道的輕資產屬性為住宅、購物中心、寫字樓及其他商業項目等提供住宅社區物業管理服務、商業運營管理服務、產業辦公及城市服務。

　　其實早在2002年，龍湖集團商業運營部就已經成立。經歷了20年積累，圍繞“天街”“星悅薈”等品牌，龍湖集團構建了優質的購物中心組合，龍湖智創生活的商業運營也由此發展而來。

　　全新推出的龍湖智創生活，包括了對購物中心的商業運營管理服務、零售商業空間內的資產管理和服務，為包括“天街”“星悅薈”等在內的購物中心及其租戶、消費者和業主等更廣泛的客戶群體，提供商業運營服務和物業管理服務。

　　1月7日，龍湖智創生活向港交所遞交招股書。招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創生活合約面積及戰略合作面積達4.4億平方米，在管面積2.5億平方米。其中，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，合計管理面積580萬平米，服務超過13000名租戶。上述購物中心中，54個項目分布在一二線城市，面積達到440萬平方米。

　　中信證券分析認為，商業地產業務對龍湖的意義不只是資產，更是培育商管能力的孵化器，隨著公司開始探索委托管理其他業主的項目，預計一二線城市的定位，超過絕大多數同業的規模，都將成為公司商管業務價值的保證。

　　科技賦能 助力輕資產平臺業務拓寬

　　實際上，不僅商業地產業務，龍湖智創生活住宅及其他非商務物業管理服務也保持著高質量增長。招股書顯示，截至2021年12月28日，住宅及其他非商業物業在管面積2.3億平方米，覆蓋百座城市。截至2021年9月 30日，龍湖智創生活位于一二線城市的物業管理服務項目面積為1.64億平方米，占比約77%。在管理規模不斷擴張的情況下，高量級項目占比依然維持較高水平。

　　其中，龍湖智創生活優質的物業管理服務贏得第三方市場的認可，其在管由獨立第三方開發的項目占比持續攀升。截至2019年、2020年及2021年9月30日，公司在管的由獨立第三方開發的項目，分別占在管項目總數的43.9%、47.4%及58.5%。同期，相應在管建筑面積，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。

　　隨著業務范圍不斷拓寬，龍湖智創生活的科技能力也不斷升級。通過科技的開發及應用，龍湖智創生活能夠深化對客戶的洞察，提高服務質量，創新商業模式并改善企業管理，建立一套完整、系統化和行業領先的科技體系，通過人工智能、AIoT及智能應用，為業務流程以及員工和供貨商賦能。

　　在商業運營方面，龍湖智創生活采用八大在線數字工具，提供租戶服務、租戶經營賦能和增值服務的“商戶在線”、協助資產管理決策的“資產在線”等，將線下客戶流量實現在線化。

　　對科技的投入也為龍湖智創生活得到不錯的回饋。招股書顯示，截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業收入77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。截至2021年9月30日，龍湖智創生活凈利率達到15%，處于行業前列。

　　謀求上市 講述資本新故事

　　隨著規模不斷的攀升、營收和凈利潤的增長，龍湖智創生活留給資本市場的想象空間也越來越大。據克而瑞數據顯示，截至2021年6月30日，披露在管面積的45家上市物企，在管面積均值約1.16億平方米。與當前已上市物企相比，龍湖智創生活的規模是行業均值的兩倍有余。

　　然而進入2021年下半年，物企上市熱潮退去，上市進程受挫，估值回歸理性。據克而瑞數據顯示：2021年全年，新交表物業企業34家，其中28家遞表時間為上半年，年內遞表并成功上市的僅9家；2021年全年新增上市物企14家，較2020年18家減少4家，未及預期。2021年，物業板塊PE普遍下降，至2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅為52.31%。

　　對于龍湖智創生活來說，選擇在此時申請上市是否明智，又將給行業帶來怎樣的影響？對此，億翰智庫認為，2021年全年物業板塊表現劣于上游H股地產板塊和港股大盤。資金的抽離對于尚未上市的企業而言或許是暗藏機遇，當前資本對于物業行業多持冷靜觀望的態度，對于標的的選擇標準更加嚴苛。因此當有優質標的出現時，資本更愿意流向這些大而穩、有故事的企業。

　　經過近一年的充分準備，龍湖物業管理、商業運營在規模和業態上實現大幅跨越，由此推出的龍湖智創生活在規模、業務布局方面均已具備較為強勢的競爭力。在億翰智庫看來，從整個準備周期來看，龍湖智創生活的上市流程始終在扎實、按部就班穩步推進。當一切都準備好的時候，上市便水到渠成，亦是較好的時機。

　　億翰智庫分析認為，龍湖智創生活與萬物云作為當前資本市場上翹首以盼的高質量企業，先后宣布上市計劃，未來將會對已調整到相對低位的物業板塊，產生不錯的帶動效應。

　　而從2021年行業表現看，行業集中度正在加劇。截至2021年6月30日，在45家上市物企中，規模前五的碧桂園服務、恒大物業、保利物業、雅生活服務和彩生活在管面積總值約23.06億平方米，在管面積貢獻率超過4成。億翰智庫指出，隨著行業集中度增加，行業頭部梯隊格局形成，虹吸效應加劇；待龍湖智創生活和萬物云均成功登陸資本市場，以龍湖智創生活、碧桂園服務、萬物云為代表的頭部企業將形成“三足鼎立”的格局，市場的資金將被吸至優質的頭部企業。