構建房地產發展新模式

　　本報記者 暴媛媛

　　日前召開的中央金融工作會議強調，要全面加強金融監管，有效防范化解金融風險，切實提高金融監管有效性，依法將所有金融活動全部納入監管。本報今起推出“全面加強金融監管”系列報道，采訪業內人士和專家學者對會議精神進行分析解讀。

　　日前召開的中央金融工作會議指出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

　　業內普遍認為，中央金融工作會議釋放出明確的信號：一方面，立足當下做好防范化解風險相關工作；另一方面，在當前市場供求關系發生重大變化的新形勢下，著眼長遠構建房地產行業發展新模式。

　　健全有效監管

　　中央金融工作會議上關于“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”“完善房地產金融宏觀審慎管理”等提法備受關注。業內普遍認為，再次強調監管的重要性，不僅是著眼當下化解風險的需要，也意在規范行業長遠發展，通過更加嚴謹、科學、精準的監管措施，提升行業整體防風險能力。

　　受訪專家分析，強調健全和完善房地產監管，一方面是要有效防范頭部企業債務違約后，風險向全行業或其他領域蔓延擴散；另一方面要繼續壓實主體責任，對涉事企業、金融機構等強化全過程、穿透式監管，確保資金依法依規使用，防范潛在風險。

　　中誠信國際研究院執行院長袁海霞表示，強化監管，可以理解為在微觀層面健全完善主體監管和資金監管，在宏觀層面完善房地產金融宏觀審慎管理。微觀層面，后續可能對一些重要性較強的頭部房企以及風險較高的房企加強業務活動以及資金流方面的監測與管理，對預售資金被挪用的監管力度也將持續加強；宏觀層面，“三道紅線”、房地產貸款集中度等宏觀審慎管理可能進一步優化，適度減少房企合理融資方面的嚴格限制。

　　“近些年房地產領域的風險，包括債務違約、交付難、資金挪用等，暴露出房企存在的不規范經營等問題。中央金融工作會議抓住了防風險的關鍵，提出了健全房地產企業主體的監管。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，從房企債務違約事件中可以看出，一些案例融資規模較大且錯綜復雜。防范類似亂象，亟需監管到位，提出健全房地產企業主體監管是明確的導向。

　　業內人士認為，在強調監管重要性的同時，會議提出主體監管和資金監管并存，進一步明確了將對房企無序加杠桿、投機炒作等引發的各類亂象進行針對性治理。從長遠看，確保房企合規經營，確保資金監管到位，不僅有助于加強對購房者權益的保障，也有利于重塑全社會對房地產的信心，推動行業實現平穩健康發展。

　　促進良性循環

　　客觀上看，與其他許多行業一樣，沒有金融的資金支持，房地產無法實現長遠健康發展。業內人士提到，化解風險重要且緊迫，在此過程中，同樣離不開金融工具的有效參與。

　　中央金融工作會議提出，促進金融與房地產良性循環，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。在業內看來，實現金融與房地產的良性循環，從短期看，是有效化解和防范房地產領域金融風險的積極舉措；從長期看，不僅有利于房地產市場長期平穩健康發展，也對鞏固經濟恢復有著重要意義。

　　“會議明確提出‘金融與房地產良性循環’機制，在加強監管的基礎上對于房地產的定調更為積極。良性循環機制或有助于穩定房地產市場的運行。”袁海霞說。

　　高和資本執行合伙人、清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任周以升表示，一個現實問題是，與房地產關聯的金融體系都是圍繞著住宅開發構建的，這與此前房地產市場更重視銷售不無關聯。而在銷售放緩、不動產租賃成為大趨勢的背景下，與之相匹配的金融體系尚未完全建立，許多卡點和堵點有待打通。“短期內，防范系統性風險是首要目的。金融支持可幫助房企中短期債務重組、促進保交樓、防范發生系統性金融風險，為構建房地產發展新模式起到‘托底’作用。同時，在實業企業縮表的情況下，還應鼓勵金融體系中成長出多頭力量，特別是鼓勵一些專業投資機構參與市場，防止價格螺旋式下跌。”周以升說。

　　11月9日，央行發布的中國區域金融運行報告(2023)提到，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

　　在央行表態的同時，一些部門也召集多家房企進行座談，了解行業資金狀況和企業融資需求。業內人士分析，中央金融工作會議釋放出促進房地產市場平穩健康和高質量發展的信號，隨著會議精神的逐步落實，相關部門及各地陸續推出的具體措施，將進一步穩定和提振行業預期。

　　“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，是促進金融與房地產良性循環的重要方面。”嚴躍進認為，下一步，各地也需從企業公平競爭、有效化解風險的角度深入理解政策，確保金融機構在有效監管的前提下，公平支持各類房企的合理資金需求。

　　此前出臺的“金融16條”提出，對國有、民營等房地產企業融資需求一視同仁。目前，民營房企融資需求占比較大，商業銀行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細，切切實實把堅持“兩個毫不動搖”落到實處，支持民營房企發展。

　　用好政策工具

　　2021年中央經濟工作會議首次提出房地產行業“探索新的發展模式”。此后，這一提法被多次提及。中央金融工作會議再次明確構建房地產發展新模式，是基于對當前房地產市場供求關系發生重大變化的重大判斷，也為新模式如何破題、行業如何發力指明了方向。

　　“會議強調因城施策用好政策工具箱，我們理解的政策工具箱，包括行政、金融、財稅等多方面措施，也說明政策工具要打好組合拳，為提振住房市場提供助力。”嚴躍進表示，各地用足、用好各類政策工具，不僅需要關注傳統的房地產庫存、交易、價格等指標，也要關注金融類措施的適配度。

　　7月底以來，首套住房首付比例和貸款利率下調、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施相繼落實，有力支持了樓市消費。9月至10月房地產市場總體處于小復蘇狀態，克而瑞數據顯示，10月百強房企實現銷售金額7761.4億元，單月銷售規模環比增長1.4%。

　　不少業界人士認為，構建新發展模式，是高質量發展要求在房地產領域的體現。從具體抓手來看，除了穩定滿足剛需和改善性需求外，城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施“三大工程”建設，將是構建房地產發展新模式的突破點，也是中長期金融有效支持房地產的發力點。一方面，“三大工程”是支撐房地產投資的重要力量，有助于緩解房地產投資過快下行的壓力。另一方面，在構建新發展模式的要求下，金融支持房地產的方向、力度、重點將出現相應調整或積極變化。

　　“站在金融與房地產良性循環的角度，有必要推進一些結構性的調整。比如在房地產債務重組過程中，可考慮更好地發揮市場化的專業資產管理機構和投資機構的作用，將人才、資金等生產要素有機結合，開辟新的商業模式，塑造新的行業生態。”周以升建議，房地產也要考慮創新驅動，通過轉型升級實現可持續發展。(經濟日報)