自7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來，多地順應(yīng)政策導(dǎo)向，調(diào)整樓市限制性政策，最新一波有望出現(xiàn)在二線城市。

　　據(jù)央視新聞報(bào)道，福州、廈門、成都、沈陽等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當(dāng)?shù)厥滋住⒍追孔畹褪赘侗壤蛇M(jìn)一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善性住房需求，提升房地產(chǎn)市場交易活躍度，后續(xù)可能還有其他優(yōu)化政策出臺。

　　15日晚間消息再顯示，西安、福州擬調(diào)整優(yōu)化住房貸款政策。福州擬優(yōu)化住房信貸政策，降低部分購房群體首付比例，以進(jìn)一步支持改善性住房需求；西安也在研究調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，擬降低個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，以改善市場預(yù)期和信心。

　　第一財(cái)經(jīng)據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在各大二線城市中，廈門、福州、成都、西安等地，是目前“四限”政策執(zhí)行相對較嚴(yán)的城市，尤其是在二套房首付比例方面，最高可達(dá)七成。

　　從限購方面看，目前石家莊、沈陽、南昌、長春、哈爾濱等地已無限購區(qū)域限制；限貸方面，首套房最低首付比例均為20%，二套房最低首付比例從20%到40%不等，屬于政策較放松的城市。

　　相較而言，廈門、長沙、杭州、福州、成都、西安、武漢等超十個(gè)城市，仍在執(zhí)行不同程度的限購政策，對社保年限的要求也較前述城市較高；限貸政策方面，西安首套最低首付比例30%（限購區(qū)域），二套最低首付比例40%（限購區(qū)域），其中貸款已結(jié)清40%～60%，貸款未結(jié)清60%～70%。

　　而據(jù)最新信息顯示，西安擬降低轄內(nèi)個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，限購區(qū)域個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國政策下限保持一致：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

　　福州也有細(xì)則流出。目前福州首套房首付比例最低30%，二套首付比例最低40%，其中無房且貸款未結(jié)清40%，有房且貸款已結(jié)清40%，有房且貸款未結(jié)清50%。最新消息顯示，福州擬對已有一套住房且房貸尚未償清、再次申請個(gè)人住房貸款的購房人，首付比例由目前的50%下調(diào)至40%。

　　記者多次撥打上述兩地房管局電話咨詢細(xì)則，截至發(fā)稿均無人接聽。西安當(dāng)?shù)赜械禺a(chǎn)人士已聽到風(fēng)聲，在關(guān)注政策落地情況。“以前部分銀行也可把二套做到首套的首付，具體要看征信，讓銀行方面評估。但現(xiàn)在市場情況不好，屬于買方市場，二套首付比例下降的話，肯定對市場有好處。”

　　值得注意的是，福州、西安、成都等二線城市的樓市情況，目前均較為低溫、有待提振。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。從同比看，7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%。

　　以福州為例，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，福州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌1.6%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，同比下跌3%，房價(jià)走勢難言溫?zé)帷?/p>

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月福州樓市供需兩淡，商品住宅供應(yīng)同環(huán)比分別下跌65%和31%，成交量同環(huán)比分別下跌41%和13%。截至2023年7月，五城區(qū)普通住宅狹義庫存上漲至16.5個(gè)月。“福州主戰(zhàn)場市場整體承壓，95%以上的項(xiàng)目去化十分緩慢，月度成交個(gè)位數(shù)的項(xiàng)目不在少數(shù)。”

　　成都也正進(jìn)入樓市“淡季”。克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，成都TOP10房企7月業(yè)績明顯下滑，已低于3月水平，直逼今年1月及2月的低谷水平。二手房方面，7月同樣供求雙降，二手房掛牌量約1.7萬套，是僅次于今年1月的次低位；二手房成交約1.5萬套，是僅次于今年1月的次低位。

　　58安居客研究院院長張波表示，二線城市的房價(jià)下行值得重視，以往房價(jià)上行的成都、西安、杭州等城市在7月也迎來了二手房環(huán)比下滑。雖然成都、海口等地的新房房價(jià)環(huán)比依然小幅上揚(yáng)，但市場觀望情緒已經(jīng)開始蔓延。近期不少二線城市將出臺政策降低二套首付比例，這對于改善型需求入場將起到積極作用，但市場的分化會(huì)導(dǎo)致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大。

　　克而瑞表示，從目前行業(yè)形勢來看，弱二線和三四線城市能用的政策工具可謂已應(yīng)出盡出，而核心一二線城市對強(qiáng)刺激政策還相對保守，若核心一二線城市能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，預(yù)計(jì)將為后市新房成交規(guī)模帶來一定抬升作用。西安、成都這類城市可松動(dòng)空間較大，未來可期。