房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)新規(guī)出臺釋放哪些信號？

　　本報記者 時斕娜

　　《工人日報》(2023年05月12日 04版)

　　日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》(以下簡稱《意見》)，從加強從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費、嚴格實行明碼標價、加強個人信息保護、提升管理服務(wù)水平等10個方面提出意見，要求加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理。

　　這對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來說，無疑是一重磅消息。從1998年正式確立房地產(chǎn)市場化方向以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)在我國已走過20多年的發(fā)展歷史，對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全起到了重要作用。如今，房地產(chǎn)市場逐漸步入存量時代，對經(jīng)紀服務(wù)的依賴進一步增強，出臺新規(guī)對行業(yè)進行管理指導，既是對行業(yè)的肯定，又是對行業(yè)的鞭策。

　　房地產(chǎn)存量時代，房價“只漲不跌”的預期被逐漸打破，人們對交易的制度性成本更為敏感。動輒數(shù)萬元乃至數(shù)十萬元的中介費，成為房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的障礙之一。實現(xiàn)盤活存量、帶動增量，降低制度性交易成本是必由之路。而從整體內(nèi)容看，如何確定經(jīng)紀服務(wù)收費標準和方式，正是《意見》的重中之重。

　　在《意見》的10條舉措中，涉及經(jīng)紀服務(wù)收費問題的便有3條，包括合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費、嚴格實行明碼標價，嚴禁操作經(jīng)紀服務(wù)收費。其中，“引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用”或成二手房交易服務(wù)新模式。

　　縱觀世界主要國家的經(jīng)紀服務(wù)費用支付模式，多為賣家支付或買賣雙方共同承擔，而我國的交易習慣則是由買方承擔幾乎所有的中介費和相關(guān)服務(wù)費，導致即使我國是全球中介費率較低的國家之一，買方仍然感到“壓力山大”。交易雙方共同承擔并合理降低經(jīng)紀服務(wù)費用，有望適度降低購房者的置業(yè)成本。

　　值得關(guān)注的一點是，《意見》鼓勵“按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價”，打破傳統(tǒng)只設(shè)定一個檔位、以成交價格乘以服務(wù)費率確定費用的模式，為經(jīng)紀服務(wù)收費提供了新思路，使之更加適度、合理。但政策并未對費率進行直接管制，而是將定價權(quán)交給市場，兼顧了健康發(fā)展與底線管理。

　　區(qū)分基本服務(wù)和延伸服務(wù)，也是《意見》的一項新提法。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)既包括為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，也包括接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)。對經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容進行界定和區(qū)分，為的是分別明確服務(wù)項目和收費標準，這有助于購房者根據(jù)自身需求選擇服務(wù)，避免被混合標價或捆綁收費。高質(zhì)量的延伸服務(wù)，也是未來行業(yè)探索的新方向。

　　針對不具備經(jīng)紀服務(wù)資格的“黑中介”，《意見》明確要求經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)需向所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門全面推行經(jīng)紀從業(yè)人員實名登記。為整治獲取個人信息后“狂轟濫炸”的推銷行為，《意見》強調(diào)，未經(jīng)當事人同意，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

　　應(yīng)該看到，此次有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見，并非僅針對費用問題，而是同時整合從業(yè)主體管理、規(guī)范交易、違法違規(guī)行為整治、行業(yè)自律等多維度內(nèi)容，旨在促進行業(yè)長遠發(fā)展的系統(tǒng)性規(guī)范。

　　立足于今年房地產(chǎn)市場回暖趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)面臨新的發(fā)展機會，《意見》恰逢其時出臺有助于推動行業(yè)良性發(fā)展。而從中長期來看，對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)全鏈條加以規(guī)范，促進收費合理透明、服務(wù)質(zhì)量提升，將進一步激發(fā)市場活力，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行。