調查動機

　　“門開在小區里，卻不讓居民進出。”近日，北京市朝陽區居民王女士向記者反映，其所居住的小區是開放式小區，小區內存在多種商業主體，導致小區進出人員、車輛混雜，糾紛不斷。

　　開放式小區，即集住宅、商業、辦公、休閑娛樂等多種功能于一體的小區。小區住宅業主與商業主體多，人流量大，通常不設置門禁或信息登記，外部人員和車輛可以自由進出。

　　開放式小區存在哪些問題？是什么導致了這些問題出現？又該如何解決？記者對此進行了調查采訪。

　　開放式小區居民與其他商業主體的矛盾多發易發，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來車輛多、停車難甚至擠占消防通道，商鋪經營擾民、餐飲店排污污染環境等

　　小區開放與封閉的兩難選擇，更深層的原因在于，城市形態發展與城市用地緊張帶來的生活效率與生活質量的矛盾、住宅業主與商業主體間的利益沖突

　　小區居民希望擁有更加安靜有序、安全穩定的生活環境，而商業主體則希望擁有更加便利的出入條件，在雙方利益之間尋找一處平衡點，是解決此問題的關鍵

　　從源頭上解決問題的辦法是，在供地環節要把商業與居住等功能區分開。同時，在社區治理層面，針對商業主體和居民的不同訴求，建立相應協商機制，通過召開業主大會找出糾紛解決之道

　　本報記者 孫天驕

　　“不好意思，您沒有員工和車輛證件，不能通行。”前不久，北京市朝陽區居民趙倩(化名)按照智能導航路線開車回家時，在小區門口被保安攔下。

　　當時趙倩剛搬進酒仙橋這個小區，一番溝通后她才知道，一家電子科技園的一部分位于小區里，通過一道大門即可進入小區。但科技園規定，小區居民禁止出入園區。無奈之下，她只能選擇繞行其他門，距離一下子多出了約1公里。

　　讓趙倩生氣的是，她后來經觀察和打聽，發現園區內的員工和車輛可以自由通行小區，小區居民卻不能通行園區以實現便捷出行。

　　趙倩的遭遇并非個例。開放式小區豐富的功能，有時也讓小區居民叫苦不迭。《法治日報》記者近日調查發現，開放式小區居民與小區內其他商業主體的矛盾多發易發，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來車輛多、停車難甚至擠占消防通道，商鋪經營擾民、餐飲店排污污染環境等。

　　受訪專家認為，一方面，從城市功能的角度講，開放式小區的最大優勢就是將各種功能集中，實現一站式服務，提高居民與商業主體的生活、工作效率；但另一方面，較大人流量與生產經營活動的集中，導致開放式小區居民與商業主體容易產生矛盾糾紛。建設開放式小區，開放的同時也要保障小區業主的居住權，要創新治理能力，有效回應商業主體和居民的不同訴求，協商解決糾紛。

　　居民回家路不暢通

　　相鄰權涉嫌被侵犯

　　帶著不滿和疑問，趙倩咨詢了小區物業公司。對方告訴她，因為小區是開放式小區，除了居民以外還有餐館、公司等其他商業主體，所以不限制外部人員進出，但園區相對獨立，可以對人員進行限制。

　　對此說法，她表示不能接受：“園區的門開在小區里，卻不讓居民進出，憑什么？”

　　在小區居住30多年的王女士告訴記者，園區這道大門“有年頭了”，一開始并沒有完全禁止小區居民通行，“得碰，有時候就讓過”。他們單元樓有一個女孩在這道門附近的單位上班，家人擔心她晚上回家繞路不安全，和工作人員反復溝通，對方才同意她穿行園區。

　　記者在采訪中發現，小區許多居民對此意見很大。為了解決通行問題，在居民群里征集意見后，趙倩和幾位居民代表一起，與居委會、物業公司、園區代表坐下來，溝通園區大門通行問題。

　　趙倩介紹說，溝通過程并不愉快。園區代表稱，小區為多家單位聯建，園區方為其中一家單位，考慮到園區管理問題，限制非園區人員進出實屬正常；物業公司代表支持園區一方，說“這是歷史遺留問題，沒有辦法解決”；居委會只能多方協調。

　　截至目前，關于園區大門通行的問題，雙方還沒有找到解決方案。趙倩說，業主們目前的訴求主要是：園區作為開放式小區的一部分，應該給予居民平等的出行權，“憑什么你能隨意通行，我們就不行”。

　　住宅業主的意見不止于此。

　　車輛幾乎占滿小區主干道的一側，餐館的吆喝聲，來往路人的寒暄聲充斥著整個小區。3月13日傍晚，記者來到這個小區時，看到的就是這樣一番景象。該小區除居民樓外，還開有多家飯館、理發店等經營場所，熱鬧非凡。

　　小區業主劉成(化名)告訴記者，他就住在餐館區背后的一棟居民樓里，旁邊還有一個快遞站點，每天一早就開始響起各種嘈雜聲，周末也不停歇。不僅如此，外部人員多了之后，不少人隨處停車、亂扔垃圾。

　　在華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法看來，園區占據了小區對外連接的干道，并且與其他居民樓同在一個小區里，與居民之間構成相鄰關系，居民利用大門通行屬于法律規定“必須利用土地”的情形，因此，園區不允許居民通行，涉嫌侵犯居民的相鄰權，園區應當為小區居民提供通行的便利條件。

　　因雙方利益不一致

　　居民商戶矛盾多發

　　讓趙倩等業主不滿意的，不僅是這道“不讓進出的門”，還有開放式小區的管理問題。

　　“開放式小區并不等于無秩序小區。但我們小區秩序混亂，進出沒有門禁和身份核驗措施，外部人員和車輛隨便出入，有時外部車輛把我們樓下圍得水泄不通，甚至擠占了消防通道。此外，小區的餐館門前經常有臟水、爛菜葉，影響觀感。”趙倩說，在他們小區，住宅業主和小區商業主體矛盾重重。

　　值得注意的是，根據公開信息，在開放式小區里，住宅業主和商業主體的矛盾時有發生。

　　2021年，在四川省成都市，一開放式小區住宅出于安全考慮，在小區居民樓兩側自行拉起圍欄，此舉遭到小區商鋪業主的集體反對。據悉，該小區有住宅業主3000多戶，商業主體200多戶。不少居民認為，由于小區內底商較多，時常有大量送餐人員騎車進入，對小區老人、孩子的出行安全造成影響。

　　在眾多住宅業主的呼吁下，小區自主成立“自管小組”，經大多數居民同意，將居民樓合圍起來，在小區各出入口設立大門，變“開放”為“封閉”。遭到小區商鋪業主投訴后，當地有關部門向“自管小組”下達了責令整改通知書。

　　在楊勤法看來，開放式小區不僅具有居住功能，也有辦公、娛樂、餐飲、購物等功能，一般出現在商業較發達的大城市，是城市形態發展到一定程度的必然產物。開放式小區一天24小時不停運轉，人們在同一個地方居住、辦公、娛樂、購物，節省了時間，提高了出行效率。

　　“與此同時，開放式小區一般人流量大、車流量大，比較喧鬧，相較于純住宅式小區，存在的問題顯而易見，比如影響居民生活安寧，影響居民居住安全，由此導致小區居民和其他商業主體之間的矛盾易發多發。”楊勤法說。

　　北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜認為，開放式小區居民與其他商業主體之間矛盾的產生，多起因于規劃問題，即將小區規劃為開放式小區時，沒有考慮到商業區的工作人員以及外來人員對于居民居住權益的影響，畢竟居民與其他商業主體之間訴求不同，容易產生矛盾。

　　在楊勤法看來，社區治理存在短板也是重要原因。一方面，業主大會缺位。商業主體理應成為小區業主中的一員，通過業主大會協調與其他業主之間的權利義務，但實踐中，業主大會還沒有承擔起這項職能。另一方面，物業公司服務管理失能。物業公司通過物業服務合同維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全，但實踐中，一些物業公司難以真正做到這些。

　　“小區開放與封閉的兩難選擇，更深層的原因在于，城市形態發展與城市用地緊張帶來的生活效率與生活質量的矛盾、住宅業主與商業主體間的利益沖突。”楊勤法說。

　　從源頭上解決問題

　　合力推進社區治理

　　解決開放式小區的問題勢在必行，近年來，相關部門和一些地方在出臺的規范性文件中提出要推動完善開放式小區建設。

　　2016年2月，中共中央、國務院印發《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。2022年11月，湖南省湘潭市出臺專門規范，推動開放式小區規范化管理。

　　那么，開放式小區該如何進行規范化管理，以解決小區居民和商業主體之間的矛盾呢？

　　楊勤法的看法是，開放式小區中存在不同類型主體，各方生活、工作時段和使用建筑物目的差異較大。這種功能聚合不可避免地造成各方的利益沖突與糾紛，小區居民希望擁有安靜有序、安全穩定的生活環境，小區開放則會影響其生活質量。而商業主體則希望擁有更加便利的出入條件，提高其經營活動的效率。在雙方利益之間尋找一處平衡點，是解決此問題的關鍵。

　　北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，開放式小區居民與商業混在一起，矛盾多發易發，從源頭上解決問題的辦法是，在供地環節要把商業與居住等功能區分開。同時，在社區治理層面，針對企業和居民的不同訴求，建立相應協商機制，通過召開業主大會找出糾紛解決之道。

　　在楊勤法看來，最好從一開始就以合同的方式將住宅業主和商業主體的權利義務進行固定，同時，根據小區的實際情況，自主制定諸如《業主公約》、《小區居民公約》和《自治章程》等小區治理規章制度，探索契約化的治理路徑。還可以構建多方參與的統一平臺，比如定期舉辦多方聯席會議，構建包含居委會、物業公司、居民代表、商業主體等多方互動機制，協商解決矛盾糾紛。

　　“當出現糾紛時，應當綜合運用多種糾紛解決方式，包括但不限于協商、調解乃至訴訟等措施，改善開放式小區的多方對立問題。”楊勤法說。

　　楊勤法認為，開放式小區的管理，居委會和物業公司等主體必須承擔起相應責任；居委會、物業公司應當強化法律意識，為小區業主提供服務；物業公司作為受托管理方，居委會作為基層自治組織，具有對外與商業主體進行協商、對內保障居民權益的責任；物業公司和居委會也應當在多方協商、談判解決問題的過程中，及時通過書面形式固定成果，以協議、公約等形式明確各方權利和義務。

　　孟麗娜認為，居民反映較多的安全問題、擾民問題等，均是社區治理的問題，需要屬地政府及居委會積極搭建溝通平臺，共商共治，平衡各方訴求，合力解決。

　　“行政機關應加大行政執法力度，對不規范經營行為、群租房等問題及時查處；在未成立業主大會的小區，居委會可組織全體業主共同決定如改變共有部分的用途或利用共有部分從事經營活動、改建、重建建筑物及其附屬設施等事項；物業公司要對違規出租房屋、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關，配合屬地政府、行政執法機關和居委會等做好物業服務管理相關工作。”孟麗娜說。

　　(法治日報)