一棟樓宛若一座城。9月6日，2023服貿會·中國樓宇經濟北京論壇召開，“2023中國樓宇經濟（總部經濟）標桿城區”30強公布，江蘇僅2地上榜，南京市鼓樓區排名第9位。

　　當下，以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，主打集約型、高密度發展的樓宇經濟正在成為城市經濟發展的焦點。但今年以來，樓宇經濟卻未跑出“加速度”，據國際房地產顧問戴德梁行近期報告，上半年，包括一線城市商辦市場活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。

　　何以勾勒城市最美“天際線”？作為我國東部重要中心城市中心區，2011年起，鼓樓區發力樓宇經濟，破解全區土地資源瓶頸。前不久，鼓樓區召開總部樓宇經濟投資推介會，成立總部樓宇經濟發展聯盟，發布存量樓宇改造的“一件事”改革事項，再為樓宇經濟高質量發展添柴加火。政策進樓，服務再加碼，怎樣的樓宇能夠實現奔跑？

　　摒棄“房東思維”

　　一大早，蘇寧慧谷內，食堂已坐滿了年輕白領，米粥間氤氳著的是誘人鮮香，樓上辦公區內，不少上班族已用咖啡開啟了新一天。

　　2022年，位于鼓樓區的蘇寧慧谷寫字樓全年達稅收33億元。作為南京中心城區，鼓樓目前已建成使用商辦面積1萬平方米以上的規模樓宇122棟，稅收億元以上樓宇數量達30棟。仲量聯行資深董事、南京戰略顧問部總監王萌介紹，2022年鼓樓區樓宇稅收250多億元，同比增長近10%。

　　“包括江蘇移動大樓、蘇寧慧谷在內，鼓樓區稅收十億元以上樓宇數量已達5幢。”鼓樓區投促局副局長徐德勝表示，這些效益突出的樓宇經濟，均體現出總部經濟的形態，往往也是一座城市人才流、資金流和信息流最集中的區域。

　　戴德梁行相關報告顯示，截至上半年，北京、上海、廣州、深圳等城市甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，較去年底均有不同程度上升。今年二季度，南京寫字樓市場平均空置率為25%，甲級寫字樓物業市場平均租金環比下降2.7%。

　　面對不斷攀升的空置率，鼓樓的樓宇經濟如何高質量發展？徐德勝坦言，目前鼓樓區樓宇經濟發展呈現產業動能持續增強，企業梯度日趨完善，樓宇載體量質齊升，空間板塊協調發展的四大特征。

　　蘇寧慧谷樓齡不算高，但項目已升級多次，入戶門從推拉門改成感應式電動門，地下停車場地面升級為環氧地坪。蘇寧置業睿城公司商辦營銷管理部總監王杏森說，想做高品質樓宇，載體自身是一方面，更重要的在服務，經營者要摒棄“房東思維”，除了物業配套外，還要研究當地產業。

　　“研究產業的意義還體現在招商，我們會根據產業類型篩選企業。”王杏森說，目前的樓宇運營商更像是城市合伙人，從基礎商務服務進化到產業服務，運營方逐漸把樓宇的招租與政府的招商相結合，市場行為在向政企聯動、合作共贏升維。

　　總部集聚帶動產業發展

　　樓宇經濟和產業結構調整緊密相連，要了解樓宇經濟未來如何發展，還要回到產業結構變遷的規律中去探尋。近年來，鼓樓寫字樓租戶的結構在不斷調整，也是觀察樓宇經濟發展變遷的一個視角。

　　《2022年度南京市鼓樓區樓宇經濟發展研究報告》顯示，鼓樓區以金融為代表的傳統產業勢頭強勁，是全區樓宇經濟壓艙石。值得注意的是，包括數字、綠色、健康經濟在內，該區規模樓宇內新經濟企業數量占全區樓宇企業比重近三分之一，貢獻稅收連年攀升，2022年突破90億元，目前已占到全區樓宇總稅收的35%。

　　地處中華第一商圈南京新街口的亞太商務樓是鼓樓首個“十億元樓”，目前入住率穩定在90%以上。華僑路街道辦事處副主任張恒說，近年來，亞太商務樓不斷有企業遷入遷出，但對于高技術含量、技術門檻、核心競爭力的總部企業而言，亞太商務樓始終是首選地之一。

　　對于產業的變遷，小市街道辦事處副主任孟暉同樣頗有感觸。小市街道位于南京主城北部，曾以重工業為主導產業，近年來抓住城市更新機遇，推進產業轉型。2021年3月，考慮到鼓樓豐富的科教資源，中儲南京智慧物流科技有限公司租賃了泛悅城市廣場T1寫字樓的9個樓層，發力智慧物流。為推動產業集聚，小市街道先后招引來南京鋼鋒實業有限公司，全德能源（江蘇）有限公司，南京鮮美達網絡科技有限公司等20余家上下游企業。2022年，泛悅城市廣場T1寫字樓全年稅收9500余萬元，鏈上企業的貢獻度達90%以上。

　　“中儲智運是一家提供智慧物流服務、數字供應鏈解決方案的科技型企業，依托這家企業，片區采取多種方式助推供應鏈集聚區建設，舉辦中國儲運發展高峰論壇暨鼓樓區高質量發展投資推介會、2021南京鼓樓幕府創新區招商推介暨‘泛悅倉數智鏈’載體發布會等大型推介活動招商引資。”孟暉說，泛悅城市廣場供應鏈集聚區雛形初顯，目前載體內高新技術企業在片區內不斷涌現，中小企業創新動力被全面激活。

　　頭部企業是引領稅收增長，帶動產業生態構建的重要因子。相關報告顯示，在鼓樓規模樓宇內，24家億元企業強勢引領全區樓宇稅收增長，22家總部企業有力帶動全域產業生態構建。以能源型總部企業帶動鼓樓“雙碳”產業發展為例，國家電投為鼓樓帶來4家雙碳子企業，中國華能帶來2家雙碳子企業。隨著華潤數科、中建材等新落地的總部項目進一步強化鏈主型企業的頭雁效應，將繼續放大“引進一個、帶動一批、輻射一片”的乘數效應。

　　更新活化盤活存量

　　高樓林立之下，對于主城區而言，仍有一些痛點需直面。以鼓樓為例，由于樓宇經濟發展起步早，樓宇載體建成時間長，樓齡20年以上的樓宇商務面積占比約30%。目前來看，雖說在新街口、鼓樓廣場等樓宇密集片區，高齡樓宇活力不減。但記者走訪多家企業了解到，相較于外觀老舊、功能配套不完善的存量載體，功能日趨完善，載體較新的CBD更具吸引力。

　　《2023年南京第二季度寫字樓與零售市場概況》顯示，從板塊來看，百家湖的空置率最低。對于單位面積稅收貢獻度不高、品質有待提升的老舊樓宇，結合業主意愿，有針對性開展更新以實現提質增效很有必要。

　　中環國際廣場建于2009年，2022年運營方對載體的9到13層進行了出新。現代原木風的裝修風格，無主燈樣式的潮流設計更貼合現代青年群體的審美。運營方南京錦中科技產業園運營管理有限公司選擇為公共空間留白，每個樓層拿出20%的面積改造，分割出公共會議、休憩、路演等功能空間。

　　“別看部分路演室一周僅啟用幾次，不少業主就是為這些公共配套而來。”項目負責人夏可斌說，載體經營不能光盤算著眼前的經濟賬，對于企業來說，會議室的使用頻率并不高，但又不可或缺。這種做法看似運營者吃虧，實則讓樓宇更具競爭力，目前該項目的租金比附近樓宇高出一截，載體入住率卻達96%。

　　中環-錦創數字廣場、紅創Park、南汽大廈、金茂廣場……在鼓樓，運營方主動提出出新的案例越來越多。紅創Park園區運營方南京新苑眾創空間有限公司總經理王姜榮說，在過去，主城載體一向不缺市場，但隨著樓宇載體不斷放量，從樓宇品質到服務都“卷”了起來。運營方愿意出新的另一原因還在于福利政策。在鼓樓區，符合條件的樓宇可享受更新活化的相關扶持政策，獎勵金額可達工程項目審計金額的10%。

　　創新政策還在持續發布。前不久，鼓樓區發布存量樓宇改造的“一件事”改革事項，一方面精簡申請材料，一方面優化辦理環節。針對線下辦理，鼓樓在區政務服務中心“一件事”綜合窗口增設老舊商務樓宇改造“一件事”服務，實行“一窗受理、集成服務”。

　　“發展總部樓宇經濟既是綜合實力的較量，還是營商環境的比拼。”鼓樓區主要負責人表示，鼓樓將繼續加力扶持，落實總部企業專班服務機制，持續深化空間載體提質工程，推進重點樓宇招商，不斷增強產業發展空間支持和功能支撐，著力提升產業鏈的集聚度和產業競爭力。