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　　尹律師：

　　您好！我和女友戀愛多年，打算明年結(jié)婚，目前正在看房。考慮到各自的收入，我們不想有過大的房貸壓力，打算在稍遠一點兒的地方買房。最近我們在郊區(qū)看了一套房，價格和環(huán)境都很合適，交通也比較方便，但中介說是小產(chǎn)權(quán)房，沒有產(chǎn)權(quán)證。請問小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買？

　　北京讀者 杜先生

　　杜先生：

　　您好！相對于普通的商品房來講，價格便宜是小產(chǎn)權(quán)房的一大優(yōu)點，這對于資金有限又急于安家的買房者來說是不小的誘惑。物權(quán)采取登記制，房屋作為典型物權(quán)如何確定所有權(quán)就是以登記為準(zhǔn)，沒有房屋所有權(quán)也就沒有登記，因此產(chǎn)生的法律風(fēng)險還是比較大的。我們分別來看：

　　█ 什么是小產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律上的概念。我們通常說的“小產(chǎn)權(quán)房”主要有兩種，一種是在集體建設(shè)用地，也就是“宅基地”上建成的房子，這種只屬于該村的集體所有者，外村農(nóng)民或城鎮(zhèn)戶口居民是無權(quán)購買的；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

　　一般來講，小產(chǎn)權(quán)房并未辦理相關(guān)證件，也未繳納土地出讓金等費用，所謂“產(chǎn)權(quán)證”不是國家法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)的一個備案證件，很多小產(chǎn)權(quán)房連這個備案也沒有。

　　█ 小產(chǎn)權(quán)房能否買賣

　　根據(jù)我國法律的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，宅基地上所建農(nóng)村房屋也只能在同村組村民之間轉(zhuǎn)讓。

　　國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

　　由上可知，小產(chǎn)權(quán)房通常只能在本集體經(jīng)濟組織的成員之間，比如本村村民之間進行買賣。城鎮(zhèn)居民購房后，不僅不能辦理房產(chǎn)證，其購買行為也不受法律的保護，要承擔(dān)很大的法律風(fēng)險。

　　█ 購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險

　　如前所述，小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證書，超出法律規(guī)定范圍的買賣不受法律保護，就現(xiàn)階段國家政策和相關(guān)要求趨勢而言，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”可能性不大，購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險較大，主要存在以下幾類典型性法律風(fēng)險：

　　（一）購房合同無效

　　如前所述，您作為城鎮(zhèn)居民去郊區(qū)購買一套小產(chǎn)權(quán)房，這個房屋買賣合同無人申請時對您和賣方是有一定法律約束力的，但是一旦對方去法院申請確認(rèn)合同效力，這個買賣合同一定是無效的。在司法實踐中大量存在城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房后賣方反悔，或者小產(chǎn)權(quán)房遇上拆遷導(dǎo)致賣方反悔的情形，法院的判決一律是認(rèn)定買賣合同無效的。

　　（二）不能抵押貸款

　　依據(jù)《民法典》的規(guī)定，歸抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有權(quán)是以登記為準(zhǔn)的，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，所以小產(chǎn)權(quán)房不能抵押。

　　我們知道，銀行辦理抵押貸款的前提條件是購房者必須提供房產(chǎn)證明，而非本集體成員的第三人即便購買了房屋也不能合法辦理轉(zhuǎn)讓過戶，拿不到房產(chǎn)證，自然也就不能將該房屋進行交易或者抵押，無法向銀行申請貸款。

　　（三）房屋本身不能分割、繼承

　　小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，其本身并不能進行分割或者繼承。

　　不過小產(chǎn)權(quán)房雖然沒有物權(quán)，但具有相應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)益，在涉及到離婚財產(chǎn)分割和繼承的問題時，可以對房屋本身具有的財產(chǎn)權(quán)進行處理。這里需要注意的是，小產(chǎn)權(quán)房的分割僅限于夫妻相對方。同理，小產(chǎn)權(quán)房作為一個“商品”，能夠被占有、使用和收益，這種權(quán)利也是可以被分割或者繼承的。

　　█ 律師提醒

　　購房買賣是家庭大事，在目前的法律及政策之下，購買小產(chǎn)權(quán)房是存在比較大的法律風(fēng)險的，尹律師也在這里特別提醒各位讀者朋友：一定要慎重選擇，如果確實需要購買，那么在簽訂相關(guān)合同時也務(wù)必要把一些具體的事情約定清楚，比如可以約定由賣方來承擔(dān)所有的法律風(fēng)險等，并保留好原始憑證，以降低后續(xù)產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險。

　　（北京展達律師事務(wù)所高級合伙人、律師尹紅志）