■ 周邊道路滿滿當(dāng)當(dāng)，小區(qū)車庫(kù)空空蕩蕩。近日，成都市雙流區(qū)綠城誠(chéng)園一期小區(qū)因車位停車費(fèi)定價(jià)遠(yuǎn)高于周邊同地段價(jià)格引發(fā)關(guān)注。

　　■ 小區(qū)車位停車費(fèi)之爭(zhēng)并不少見。成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾卟稍L獲悉，由于當(dāng)前住宅小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，與此相關(guān)的定調(diào)價(jià)爭(zhēng)議和矛盾在全國(guó)多地出現(xiàn)。在成都，有小區(qū)調(diào)價(jià)前后的月租價(jià)格差更是達(dá)到了5倍。

　　■ 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)背后，一面是開發(fā)商作為車位產(chǎn)權(quán)人擁有的自主定價(jià)權(quán)，而另一面，車位作為小區(qū)住宅附屬設(shè)施，又具有民生配套的特殊性。價(jià)格到底該怎么定，如何調(diào)呢？業(yè)主與開發(fā)商的雙方權(quán)益如何取得平衡呢？

　　現(xiàn)狀

　　突漲5倍，小區(qū)停車位定價(jià)就這么“任性”？

　　案例一：2021年4月，成都市錦江區(qū)財(cái)富中心小區(qū)調(diào)整了停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，包月停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為業(yè)主800元/月，租戶1200元/月。而原來(lái)的停車費(fèi)每月僅230元。從230元漲到1200元，將近5倍的漲幅讓眾多小區(qū)業(yè)主和租戶直喊吃不消。

　　案例二：成都高新區(qū)交子大道33號(hào)中國(guó)華商金融中心也曾于2019年9月因調(diào)整停車費(fèi)引發(fā)爭(zhēng)議。根據(jù)調(diào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該中心地下負(fù)四樓車位調(diào)價(jià)前后的差距達(dá)到了2倍，月停車費(fèi)超過(guò)了2000元。業(yè)主質(zhì)疑，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了周邊小區(qū)平均每月400元左右的價(jià)格。

　　案例三：2020年11月，雙流區(qū)富豪三里花城也曾因停車費(fèi)太貴等原因引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”。

　　……

　　多名受訪者告訴記者，面對(duì)小區(qū)車位停車費(fèi)的調(diào)價(jià)，“維權(quán)”常常是很困難的。“通常相關(guān)部門的回復(fù)都會(huì)提到住宅車位價(jià)格是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)商是產(chǎn)權(quán)人，可以對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，政府部門難以直接干預(yù)。”“一般只能組織協(xié)調(diào)，但很多時(shí)候調(diào)解效果并不好，耗時(shí)耗力，很難解決根本性問題。”一名受訪業(yè)主表示。

　　訴訟

　　業(yè)主狀告開發(fā)商有輸有贏，

　　停車費(fèi)有無(wú)相關(guān)合同很關(guān)鍵

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，類似的車位定調(diào)價(jià)爭(zhēng)議和矛盾在全國(guó)多地也并不少見。有業(yè)主則直接將開發(fā)商、物業(yè)告上了法院。

　　在媒體公開報(bào)道的一起訴訟案例中，杜女士于2016年在廣州富麗居3號(hào)樓購(gòu)買了一處房產(chǎn)，并與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》。根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的第五條約定，機(jī)動(dòng)車地下車位的停車費(fèi)為300元/個(gè)/月；機(jī)動(dòng)車地面車位的停車費(fèi)為200元/個(gè)/月。可后來(lái)在沒有與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的情況下，物業(yè)直接將停車費(fèi)上調(diào)至了每月650元至750元不等。

　　法院審理認(rèn)為：開發(fā)商對(duì)住宅小區(qū)車位不能單方面任意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商和物業(yè)未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意單方面將地下停車場(chǎng)車位月租價(jià)格上調(diào)，程序上侵害了富麗居小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)，也違反了前期物業(yè)服務(wù)管理合同之約定，顯屬不妥。法院于2019年6月25日作出判決，小區(qū)地下車庫(kù)車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)恢復(fù)到每月每輛300元。

　　不過(guò)，在記者查詢更多相關(guān)案例中，尤其是在沒有相關(guān)合同約定的情況下，且住宅小區(qū)停車位的收費(fèi)又實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，開發(fā)商作為產(chǎn)權(quán)人，其調(diào)價(jià)權(quán)利多會(huì)得到法院支持，業(yè)主方少有勝訴。

　　據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)上公布的一起案例，2019年4月1日，廣東某小區(qū)141名業(yè)主因停車費(fèi)上漲的問題將小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)告上了法庭。業(yè)主們認(rèn)為當(dāng)初在購(gòu)房時(shí)，曾公示過(guò)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每天10元，且有銷售人員售房時(shí)口頭對(duì)停車費(fèi)作出允諾，并已經(jīng)實(shí)際履行幾年，因此該停車收費(fèi)公示牌公示的停車收費(fèi)價(jià)格屬于《商品房買賣合同》的內(nèi)容。

　　但后來(lái)，開發(fā)商單方提價(jià)將停車費(fèi)調(diào)整為25元一天，應(yīng)屬擅自變更合同內(nèi)容的行為。由此，停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)調(diào)回原價(jià)。不過(guò)，法院最終駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，關(guān)于《商品房買賣合同》是否約定停車費(fèi)價(jià)格的問題和開發(fā)商上調(diào)停車費(fèi)價(jià)格是否侵害業(yè)主權(quán)利及壟斷停車費(fèi)價(jià)格的主張無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。同時(shí)，開發(fā)商對(duì)涉案停車位享有專屬物權(quán)，具有收益和處分的權(quán)利，開發(fā)商對(duì)涉案停車位租金有權(quán)自主定價(jià)。

　　措施

　　關(guān)于停車費(fèi)定價(jià)，成都曾出臺(tái)《指導(dǎo)意見》

　　什么是“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”？其主要依據(jù)為國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)的《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》（發(fā)改價(jià)格［2014］2755號(hào)），該通知于2014年12月17日發(fā)布。其中明確了住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，不在政府定價(jià)目錄范圍內(nèi)，不需要價(jià)格主管部門審批，向相關(guān)部門報(bào)備即可。然而，住宅小區(qū)停車費(fèi)定價(jià)“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”這個(gè)規(guī)定，卻并沒有一個(gè)確切的數(shù)字量化標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，引發(fā)的爭(zhēng)議不少。

　　2019年成都曾發(fā)布過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)意見》（征求意見稿）。關(guān)于停車費(fèi)定價(jià)，《指導(dǎo)意見》提出：住宅小區(qū)車（庫(kù)）位出租價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。開發(fā)建設(shè)單位制定、調(diào)整價(jià)格，需結(jié)合住宅小區(qū)所在區(qū)位、商品房項(xiàng)目定位、規(guī)劃車位配比、市場(chǎng)供需狀況等多種因素綜合確定。關(guān)于停車費(fèi)調(diào)價(jià)：確需調(diào)整住宅小區(qū)停車收費(fèi)價(jià)格的，開發(fā)建設(shè)單位或受托人應(yīng)當(dāng)合理確定價(jià)格漲幅，并采取適當(dāng)措施避免矛盾激化。

　　《指導(dǎo)意見》除明確了車位出租收費(fèi)的漲價(jià)幅度和調(diào)整方案外，針對(duì)業(yè)主代表與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商溝通無(wú)法達(dá)成一致意見時(shí)，當(dāng)事人可向?qū)俚厝嗣裾{(diào)解委員會(huì)書面申請(qǐng)調(diào)解，或向?qū)俚卣嘘P(guān)部門申請(qǐng)行政調(diào)解，仍無(wú)法達(dá)成一致可向人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)提起訴訟、仲裁。

　　他山之石

　　廣州出臺(tái)住宅停車收費(fèi)規(guī)則，調(diào)價(jià)需按5個(gè)程序進(jìn)行

　　小區(qū)停車費(fèi)到底如何調(diào)價(jià)？記者了解到，2021年，廣州市發(fā)改委在官網(wǎng)印發(fā)了關(guān)于《廣州市住宅停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)協(xié)商議價(jià)規(guī)則（試行）》的通知，為業(yè)主和停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者協(xié)商議價(jià)提供了程序規(guī)范。

　　廣州的這一通知指出，對(duì)于待售住宅，建設(shè)單位和停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在簽訂的商品房買賣合同中明確停車收費(fèi)制定依據(jù)、成本情況、停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有效期、有效期屆滿后的調(diào)價(jià)方式等內(nèi)容，并以書面形式在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置主動(dòng)公布、作出承諾。

　　對(duì)于已售住宅，需制定或提高住宅停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照申請(qǐng)、公示、協(xié)商、協(xié)商一致和不一致5個(gè)程序進(jìn)行協(xié)商。如果協(xié)商日期超過(guò)150天，仍無(wú)法達(dá)成一致可申請(qǐng)調(diào)解。未按照規(guī)則要求進(jìn)行協(xié)商或擅自調(diào)價(jià)的，可向相關(guān)部門進(jìn)行投訴。

　　程序一：要調(diào)價(jià)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)首先向街道辦提出書面要求

　　程序二：書面報(bào)告應(yīng)在顯著位置公示至少30天

　　程序三：業(yè)主代表參與協(xié)商，可委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估

　　程序四：協(xié)商一致，結(jié)果應(yīng)公示至少30天

　　程序五：協(xié)商超過(guò)150天，無(wú)法達(dá)成一致可申請(qǐng)調(diào)解

　　律師說(shuō)法

　　住宅停車費(fèi)如何定，怎么調(diào)？

　　■ 四川英濟(jì)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任陳逢逢律師：市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并不意味著可以強(qiáng)勢(shì)到坐地起價(jià)，業(yè)主只能被動(dòng)接受的地步。

　　■ 太琨律創(chuàng)始合伙人、中國(guó)政策科學(xué)研究會(huì)特邀研究員朱界平律師：雖然車位價(jià)格現(xiàn)在已不屬于政府定價(jià)項(xiàng)目，但是車位定價(jià)絕不能忽視民生屬性。

　　A.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并不意味坐地起價(jià)，不能忽視民生屬性

　　四川英濟(jì)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任陳逢逢律師表示：“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并不意味著可以強(qiáng)勢(shì)到坐地起價(jià)，業(yè)主只能被動(dòng)接受的地步。”

　　陳逢逢表示，一方面，車位產(chǎn)權(quán)人對(duì)停車費(fèi)的確具有自主定價(jià)權(quán)，但另一方面，這個(gè)定價(jià)并不是單方的，不僅要受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制約確保定價(jià)與當(dāng)?shù)刂苓叿课輧r(jià)格和其他配套價(jià)格相符合，而車位是小區(qū)住宅的附屬設(shè)施，因此業(yè)主的知情、協(xié)商程序也要確保。

　　太琨律創(chuàng)始合伙人、中國(guó)政策科學(xué)研究會(huì)特邀研究員朱界平律師也表示，雖然車位價(jià)格現(xiàn)在已不屬于政府定價(jià)項(xiàng)目，但是車位定價(jià)絕不能忽視民生屬性。

　　B.業(yè)主享有公平交易權(quán)，“亂漲價(jià)”涉嫌違反《反壟斷法》

　　陳逢逢認(rèn)為，盡管開發(fā)商享有車位物權(quán)，具有自主定價(jià)權(quán)利，但如對(duì)自持車位的漲價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)，漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)隨意、混亂，“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”的法則則并不能作為正當(dāng)理由。

　　首先，亂漲價(jià)涉嫌違反《合同法》第54條規(guī)定，開發(fā)商漲價(jià)后與業(yè)主之間形成的車位租賃合同顯失公平，其次，若開發(fā)商所提供的車位處于市場(chǎng)支配地位，亂漲價(jià)也可能涉嫌違反《反壟斷法》。同時(shí)，自持車位任意漲價(jià)還涉嫌違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。

　　C.應(yīng)結(jié)合“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”與“行政干預(yù)”進(jìn)行調(diào)整

　　“開發(fā)商對(duì)停車位享有專屬物權(quán)，具有收益和處分的權(quán)利”并不意味產(chǎn)權(quán)人可以任意調(diào)整車位價(jià)格。朱界平表示，“放開市場(chǎng)定價(jià)絕不等于賣方可以坐地起價(jià)，囤積居奇。”

　　朱界平建議，國(guó)家主管部門應(yīng)對(duì)此制定相關(guān)的制度或是對(duì)有關(guān)政策及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，“或許可以再次回歸到政府指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)，相關(guān)的法律法規(guī)也要配套完善，比如在銷售房屋合同中，應(yīng)對(duì)配套的車位費(fèi)、物業(yè)費(fèi)如何收取進(jìn)行明確的約定，對(duì)漲幅應(yīng)該如何調(diào)整等進(jìn)行一定的規(guī)定，這樣購(gòu)房方可以在事先進(jìn)行選擇，避免后續(xù)出現(xiàn)矛盾。”

　　陳逢逢認(rèn)為，由于車位、車庫(kù)是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設(shè)施，屬于配套設(shè)施，其性質(zhì)決定了小區(qū)停車服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不充分，供需雙方的市場(chǎng)地位不平等，要完全依靠市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制并不現(xiàn)實(shí)，所以要調(diào)整業(yè)主與開發(fā)商或物管之間的不公平關(guān)系，就需要依賴于行政或其他主體的平衡，其中業(yè)委會(huì)的成立及運(yùn)行是比較便捷的方式。為了確保業(yè)主的協(xié)商地位，可由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主與開發(fā)商或物管進(jìn)行價(jià)格協(xié)商，雙方按停車需求、經(jīng)營(yíng)成本等測(cè)算停車收費(fèi)。

　　（成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?張肇婷 章玲）