北京調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策“滿月”，被稱為市場(chǎng)先行指標(biāo)的二手房，是否有所改觀？北京商報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)層面，調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后的四周時(shí)間，北京二手房網(wǎng)簽量為12296套，處于“榮枯線”之上，但與新政前四周相比，二手房網(wǎng)簽量基本持平。一線經(jīng)紀(jì)人給出的普遍判斷是，小業(yè)主的行動(dòng)力弱于開(kāi)發(fā)商，二手房市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)滯后，買賣雙方陷入深度拉鋸戰(zhàn)。“不舍得”與“不著急”正成為北京二手房市場(chǎng)買賣雙方博弈的外化表現(xiàn)。

　　成交量保持平穩(wěn)

　　相比于新房市場(chǎng)的明顯增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)并未因新政落地而出現(xiàn)較大波動(dòng)。

　　北京商報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)層面，調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后的四周時(shí)間，北京二手房網(wǎng)簽量為12296套，處于“榮枯線”之上，但與新政前四周相比，二手房網(wǎng)簽量基本保持持平。

　　事實(shí)上，數(shù)據(jù)層面的表現(xiàn)，也與一線經(jīng)紀(jì)人的感受一致。

　　“從2023年12月中旬政策出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)普遍反應(yīng)‘遲鈍’，可以說(shuō)比政策出臺(tái)前略好一點(diǎn)，但也僅僅是略好。”張旭是某頭部中介五道口大區(qū)的負(fù)責(zé)人，用他的話說(shuō)，一線經(jīng)紀(jì)人普遍反饋北京調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后的近一個(gè)月時(shí)間僅僅是“問(wèn)詢多了起來(lái)”，市場(chǎng)成交仍保持平穩(wěn)，拉動(dòng)帶看、未拉動(dòng)成交，并沒(méi)有太高的交易量出現(xiàn)。“從具體門店表現(xiàn)來(lái)看，最近一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)比2023年10月要好，與11月大致相同，但肯定是不如9月。”

　　經(jīng)歷2023年9月短暫復(fù)蘇之后，北京二手房市場(chǎng)階段性呈現(xiàn)兩個(gè)特征：成交量萎縮、掛牌價(jià)下調(diào)。“這背后的核心原因，是掛牌量太高了。”張旭稱，受政策帶動(dòng)，近期北京二手房掛牌量有下降趨勢(shì)，但仍維持在17萬(wàn)套的水平，17萬(wàn)套的房源該如何“解套”還是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

　　據(jù)張旭介紹，從他自己所在公司對(duì)準(zhǔn)客戶調(diào)研的情況看，目前被壓抑最嚴(yán)重的，還是“賣一買一”的置換需求。一方面，置換客群想要抓住當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，購(gòu)買到更適合自己的房源；另一方面，由于市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，置換客群在出售現(xiàn)有住房時(shí)可能會(huì)面臨價(jià)格談判、成交周期較長(zhǎng)等問(wèn)題。這使得他們?cè)谫?gòu)房和賣房的過(guò)程中，陷入了一種進(jìn)退兩難的境地。

　　買賣雙方價(jià)格博弈

　　與新房市場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)不同，二手房市場(chǎng)主要由個(gè)人賣家和買家組成，因此，買賣交易也更為“主觀”。一線經(jīng)紀(jì)人給出的普遍判斷是，小業(yè)主的行動(dòng)力弱于開(kāi)發(fā)商，二手房市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)滯后，買賣雙方陷入深度拉鋸戰(zhàn)。

　　張旭提及一點(diǎn)，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)“老破小”類型的房源占到七成左右，這些房源降價(jià)出售現(xiàn)象較為普遍，也因此造成了買房“不著急”的現(xiàn)象。心理價(jià)位還沒(méi)達(dá)到，等一等會(huì)不會(huì)再降低一些？這是多數(shù)買方觀望的邏輯。

　　除買方“不著急”之外，市場(chǎng)也存在賣方“不舍得”的情況，部分業(yè)主因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)不及心理預(yù)期而選擇暫不掛牌銷售，或者選擇“死扛”不讓。

　　據(jù)某頭部中介德勝門店店?yáng)|徐晶貽透露，近期他們手頭上有幾套優(yōu)質(zhì)的房源，但在與業(yè)主溝通調(diào)整價(jià)格時(shí)，遭遇了強(qiáng)勢(shì)回應(yīng)。業(yè)主們態(tài)度堅(jiān)決，表示如果無(wú)法達(dá)到心理價(jià)位，寧愿下架也不愿出售。鑒于當(dāng)前市場(chǎng)行情，門店經(jīng)紀(jì)人多次建議業(yè)主調(diào)整價(jià)格，但均遭到拒絕。

　　徐晶貽稱，這類業(yè)主大多屬于變現(xiàn)業(yè)主，了解到有新政策后，想借機(jī)賣一個(gè)好價(jià)錢，并沒(méi)有置換的需求。“其中也少部分置換業(yè)主，這類業(yè)主更多是‘不舍得’。”

　　北京商報(bào)記者在此前采訪中也了解到，二手房買賣價(jià)格沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，可參考值主要以前期同小區(qū)售賣房源為主，這也形成市場(chǎng)慣例，當(dāng)市場(chǎng)下行后，價(jià)格下調(diào)猶“割肉”般難受。根據(jù)需求角度，有置換需求的買方會(huì)選擇降價(jià)出售，持有觀望態(tài)度的則會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，或者干脆下架自己的房源。而買方以觀望居多，買賣雙方博弈由此增加。

　　張旭同樣表示，隨著北京調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策的出臺(tái)，二手房市場(chǎng)雖然仍存在交易難度大的情況，但恐慌性降價(jià)問(wèn)題已經(jīng)基本消失了。當(dāng)前買賣雙方博弈的核心點(diǎn)，還是在于購(gòu)房成本問(wèn)題。“如果是‘賣一買一’置換，手中房子降價(jià)的同時(shí)，想要置換的房子也在降價(jià)，折算一下并不虧。但手中的房子可能‘割肉’多一些才能出手，而想要置換的房子能談的空間有限，購(gòu)房成本沒(méi)辦法打平。”

　　預(yù)計(jì)3、4月迎市場(chǎng)高點(diǎn)

　　2023年，北京二手房市場(chǎng)也經(jīng)歷了過(guò)山車般的波動(dòng)，自“小陽(yáng)春”之后，市場(chǎng)交易趨于下行，呈現(xiàn)出了成交收縮、價(jià)格下調(diào)、掛牌量增多等特點(diǎn)。

　　在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列樓市刺激政策的影響下，9月北京二手房市場(chǎng)迎來(lái)一波回暖，9月北京二手房網(wǎng)簽量為14262套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)超30%。但進(jìn)入10月，這一回暖勢(shì)頭戛然而止，北京二手房網(wǎng)簽量再次跌破1.2萬(wàn)套的“榮枯線”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2023年11月北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)保持下行，特別是12月上半月整體市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整，這種情況下，12月14日出臺(tái)的政策止住了市場(chǎng)下行。整體看，實(shí)際12月市場(chǎng)成交和9月實(shí)際成交基本差不多，因?yàn)椴糠终咝枰?月才落地執(zhí)行，所以部分網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后體現(xiàn)在1月。

　　張大偉稱，北京2023年12月新政影響市場(chǎng)實(shí)際成交上漲了20%左右，雖然不如9月的上漲40%，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，所以預(yù)計(jì)2024年1月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然會(huì)在12月的基礎(chǔ)上有所沖高。

　　從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬(wàn)套，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴學(xué)區(qū)房需求，過(guò)了4月需求就會(huì)下降。2023年小陽(yáng)春很大程度是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放，所以2024年同樣市場(chǎng)高點(diǎn)也很可能出現(xiàn)在3—4月，預(yù)計(jì)1月在1.2萬(wàn)—1.3萬(wàn)套左右，2月春節(jié)影響后，3月市場(chǎng)有望再次超過(guò)1.5萬(wàn)套。

　　北京商報(bào)記者 王寅浩