自2022年下半年以來，部分個人住房貸款借款人加快提前還貸。而在今年初，這一趨勢愈演愈烈，漸成“提前還貸潮”。據(jù)機構(gòu)簡單調(diào)查顯示，有超6成人會選擇提前還房貸，這也說明購房人對提前還房貸的訴求較大。

　　同時，各地也不斷曝出提前還貸預(yù)約難等問題。比如，李貴平(化名)在去年經(jīng)過半個月通過線上預(yù)約辦完提前還貸，而今年延長至三個月才可能辦完，期間歷時線上搶號、預(yù)約、排隊。

　　提前還貸“井噴”的背景是，多地房貸利率開始密集下調(diào)，不少城市小步快跑進入“3時代”。對存量房貸來說，高利率的弊端也在凸顯。那么，到底是什么促發(fā)了提前還貸潮？誰又在阻礙提前還貸？哪些人適合提前還貸？提前還貸潮如何平息？

　　提前還貸難，時間從半個月延至三個月

　　從2022年開始，迎來密集提前還貸人群，只是在2023年春節(jié)前后，這一趨勢更為明顯，各地不斷曝出提前還貸預(yù)約難的問題。

　　2022年10月，李貴平通過線上預(yù)約提前償還了部分貸款，用了半個月的時間。然而，到了2022年12月底，她打算提前還貸時，就沒有那么容易了。至今，她的提前還款計劃還沒有達(dá)成。

　　李貴平先是像上次一樣希望通過線上預(yù)約，但每次都是今天的預(yù)約額沒有了。最后通過咨詢銀行，得知每天下午2點放號，于是她又開始搶號，但是還是沒有搶到號。“搶提前還款的號要比搶春節(jié)回家的車票還難。”她說。最后，她再次找銀行，約定3月某一天還款。如果到時提前還款順利的話，整個過程也歷時三個多月。

　　李貴平當(dāng)時與銀行簽訂的合同是滿一年即可以提前還款，因此，目前除了提前還款外，不存在違反貸款合同的情況。“當(dāng)時貸款時并沒有注意到提前還款年限，以后有人簽貸款合同要多留意這個條款。”李貴平如是說。

　　從李貴平第一次提前還貸的半個月到現(xiàn)在的三個月，足見提前還款人數(shù)之多。而有著李貴平想法的人不少，這也導(dǎo)致“提前還貸潮”的到來。

　　據(jù)一家中介經(jīng)紀(jì)人劉先生介紹，有業(yè)主為了賣房，要撤銷抵押，就需要提前還款，否則不能賣房。現(xiàn)在銀行的提前還款時間延長，為這樣的交易帶來不便。為此，他們還特地將各家銀行的還款情況公示給業(yè)主，目前，銀行還錢預(yù)約時間從1個月到6個月不等。

　　“以前大多數(shù)購房人通過銀行APP還款就可以，現(xiàn)在有的銀行線上預(yù)約不上，沒辦法提前還貸，就要預(yù)約后再去柜臺辦理。如果等候時間太長，我們就建議購房人撥打投訴電話，希望推進程序走得快點。”劉先生無奈地說。

　　投資保守、從理財轉(zhuǎn)入提前還貸

　　李貴平提前還貸的初衷是想減少月供，減少壓力。目前，提前還房貸有兩份種選擇，一是月供不變，縮短貸款年限；另一種是，貸款年限不變，減少月供金額。為此，李貴平選擇了不改貸款年限，而減少月供。

　　需要補充的是，李貴平提前還款的另一個理由是，她當(dāng)時購房的房貸利率為4.8%，而現(xiàn)在銀行的理財收益不到3%，這也是促使她把銀行里的錢拿出來提前還款。

　　馮小雅(化名)是在2022年11月將約11萬元的房貸一次性提前還完。她考慮的也是，手上的余錢不想再做投資，而銀行理財?shù)氖找嬖缫巡皇侵暗男星椋F(xiàn)在存款和保本理財?shù)睦拭黠@下降，所以她決定把余款還上，減少利息的支出。

　　對于近期掀起的“提前還貸潮”，中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為，“提前還貸潮”主要原因在于借款人。近年來，受經(jīng)濟下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對未來預(yù)期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負(fù)擔(dān)。與此同時，2022年以來，我國金融市場波動加劇，股票、基金等價格下行。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。

　　央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果也表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點；傾向于“更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個百分點。

　　對于“提前還貸潮”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，一方面，春節(jié)前理財產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤，甚至負(fù)收益，讓老百姓對于房貸利率(一般在4%-6%)和保本理財收益率(目前在3%以下居多)的對比，有了更清楚的認(rèn)識。在購房人承擔(dān)了高利率借款的同時，其手上的房子沒有漲價，還可能降價。那么，現(xiàn)在最佳的選擇就是還掉貸款。

　　另外，李宇嘉認(rèn)為，今年春節(jié)前后，促使提前還貸再次掀起高潮，還有一個觸發(fā)因素是年前很多人發(fā)了年終獎或公司分紅。提前還貸的，一部分是理財?shù)娜耍捕鄶?shù)是中產(chǎn)階層。當(dāng)手上有了一定積蓄，必然會將資金用于提前還貸。

　　房貸利率進入“3時代”，凸顯存量房貸利率高

　　“除了上述因素外，一個非常重要的引發(fā)提前還貸原因是近期房貸利率動態(tài)調(diào)整。”李宇嘉表示，根據(jù)央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸款利率在2023年不設(shè)下限了。這70個城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，這些城市大部分的房價在下跌。由此，未來全國絕大多數(shù)城市的首套房貸款利率取消下限。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。

　　張大偉也認(rèn)為，部分存量住房貸款利率偏高，是借款人提前還款的原因之一。2020年以來，發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率(LPR)下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。 特別是最近鄭州等城市房貸利率已經(jīng)進入“3時代”，這明顯導(dǎo)致購房人出現(xiàn)了提前還貸的需求。

　　“最近，全國多城市明確了執(zhí)行首套房貸利率下調(diào)到3.8%。這只是開始，后續(xù)很可能只有少數(shù)一些城市還能高于4%，全國房貸都會進入‘3時代’。在存款利率基本都進入2%的情況下，房貸特別是首套房貸款利率進入‘3時代’是必然趨勢。由于房貸利率下降是趨勢，越是房地產(chǎn)市場差的城市，房貸利率會越低，購房人會越謹(jǐn)慎。” 張大偉如是說。

　　事實上，“房貸利率密集下降”也成為1月份尤其是春節(jié)以來的市場熱點話題。房貸利率下降，是金融部門對購房消費降成本，有助于進一步激活市場交易行情，但其帶來的連鎖反應(yīng)不僅是激活住房消費。

　　據(jù)悉，“知乎”在2023年2月2日做過一個簡單調(diào)查，在484個網(wǎng)友參與的“你會選擇提前還房貸嗎”的調(diào)研中，選擇“會”的為63%、選擇“不會”的為10%、選擇“還要觀望”的為27%。當(dāng)然此類數(shù)據(jù)僅僅作為參考，但也充分說明購房人對提前還房貸有比較大的訴求。

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，從房貸利率這個角度說，社會上確實存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出，要重視此類社會情緒。一方面，要積極宣傳“存量貸款也會降利息”的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把“房貸利率下調(diào)-房貸提前償還”之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究，從保護購房人權(quán)益角度積極為購房人減負(fù)。

　　搶號、預(yù)約，誰在阻礙提前還貸？

　　“2021年上半年，老百姓‘排隊等待放貸款’，現(xiàn)在卻是‘排隊等待還貸款’。一年的時間，發(fā)生如此大的反差，大背景就是對樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。”李宇嘉表示，過去，人們普遍認(rèn)為房價會上漲，資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本，大家對房貸利率不敏感。現(xiàn)在，對房價的預(yù)期逆轉(zhuǎn)了，房子的成本也全面顯現(xiàn)，包括房貸、物業(yè)、折舊等。

　　此外，李宇嘉認(rèn)為，對銀行來說，近年來對實體貸款利率明顯走低，2022年下降了34個基點。國家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%。由此，房貸就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。同時，2022年居民存款同比多增近8萬億元，包括理財贖回的資金、預(yù)防性儲蓄、買房延后的資金，大部分成為定期存款。資金成本在增加，增量房貸申請在下降，存量房貸被提前還款，銀行收益自然受到?jīng)_擊。

　　而這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是當(dāng)前提前還貸要搶號、預(yù)約以及提前還貸難的原因所在。“只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，那么提前還貸的動機，就會一直存在。這也是為什么自去年以來，加杠桿買房的積極性走低的原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至歷史最低。”李宇嘉表示，近期，各地極力維持樓市穩(wěn)定，提振對于房價的預(yù)期，同時不斷降低利率。只有房價預(yù)期穩(wěn)定了、利率降低了，提前還貸的預(yù)期才會弱化。

　　“當(dāng)下出現(xiàn)提前還貸，除了儲蓄成本降低外，經(jīng)營貸置換房貸也是很大的一個原因，甚至有金融貸款企業(yè)在推銷用利率更低的經(jīng)營貸置換按揭貸款。”張大偉稱。

　　張大偉還表示，從政策趨勢看，銀行不應(yīng)該對提前還款設(shè)置排隊等期限，對于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵提前還貸。而從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。

　　不過，張大偉表示，近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經(jīng)濟支持服務(wù)，采取切實措施為企業(yè)和個人紓困解難，降低實體經(jīng)濟綜合融資成本和個人消費信貸負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行應(yīng)立足長遠(yuǎn)，提升服務(wù)，通過線上線下結(jié)合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗。部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行，可進一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為與擔(dān)當(dāng)。

　　提醒：提前還貸因人而異、忌盲目跟風(fēng)

　　對于很多像李貴平這樣的購房人來說，提前還貸是她預(yù)期的計劃，未來她有余錢還會選擇提前還貸的。“如里能盡早提前還完貸款，我想安排更有質(zhì)量的生活。”李貴平如是說。

　　而面對“提前還貸潮”，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，不要被潮流裹挾，更不建議借錢或掏空長輩養(yǎng)老錢等方式來提前還貸；一定要留有充足的家庭現(xiàn)金流，以防老人生病墊付之類的支出，不宜都投到房子里去。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，提前還貸要根據(jù)自身的貸款情況決定，最好別盲目跟風(fēng)。首先要觀察自身目前繳納的房貸利率水平與當(dāng)前城市房貸利率之差，如果目前繳納的房貸利率高于當(dāng)前利率很多，可考慮提前還貸。另外，要看自身是否能找到比房貸利率更高的理財產(chǎn)品，如果沒有更好的投資渠道且手頭資金充裕，可以考慮提前還貸。“由于目前提前還貸需要預(yù)約，可提前向銀行客戶經(jīng)理咨詢?nèi)绾晤A(yù)約以及提前還貸的流程，提高還貸效率。”

　　此外，王小嬙認(rèn)為，購房人提前還貸要考慮自身目前剩余的本金金額與總本金額的差距，如果本金已經(jīng)償還一大部分，沒必要選擇提前還貸。再者，提前還貸還要看是否要繳納違約金，查看當(dāng)時的借貸合同，一般貸款3年后無需繳納違約金。購房人還完貸款之后，要及時撤銷抵押登記。

　　新京報記者 袁秀麗