刷新公募REITs網下詢價紀錄的華夏基金華潤有巢租賃住房REIT(以下簡稱“華潤有巢REIT”)于14日晚間發布公告稱，在正式發售第一天，公眾投資者累計有效認購規模已超過本次募集上限，決定提前結束公眾投資者的募集。截至目前，已獲批發行的公募REITs產品達23只，已上市20只產品募資618億元，回收資金帶動新項目投資額超過3300億元。

　　公募REITs試點一年多來，市場規模有序擴大，初步形成了規模效應和示范效應，增量擴容、存量擴募，公募REITs投資價值有望持續凸顯。中國證券報記者從接近監管部門人士處獲悉，證監會將進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎設施等領域，還將盡快推動首批擴募項目落地。

　　增量擴容 基礎資產不斷豐富

　　自2021年6月首批試點項目落地以來，目前獲批發行的公募REITs產品已達23只，基礎資產涉及收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型，基礎資產逐步豐富，市場規模有序擴大。

　　據悉，華潤有巢REIT是首單市場化機構運營的保障性租賃住房REITs項目。中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進說，保障性租賃住房公募REITs持續落地，打通了該領域“融投管退”的模式閉環。對于推動我國公募REITs市場多元化、可持續發展具有重要意義。

　　市場人士介紹，公募REITs試點開展以來，整體市場表現較好，已有多家保險機構、銀行理財公司、證券公司以自有資金或資管產品方式積極參與公募REITs的戰略配售、網下發售及二級市場投資。截至10月底，已上市公募REITs總市值達706億元，較發行價平均上漲22.93%；市場總成交量138.84億份，成交總金額738億元，平均日均換手率超過2%，流動性高于日本、新加坡等成熟市場。

　　國泰君安證券資產管理公司融資決策委員會副主任徐剛預計，未來公募REITs將有序拓寬試點范圍，規范性文件也有望陸續補足，進一步推動公募REITs常態化、規范化發展。

　　存量擴募 資產進一步盤活

　　在增量產品密集上市的同時，公募REITs底層資產擴募迎來實質性進展，推動REITs市場加快擴容。市場人士認為，隨著REITs市場認知度進一步提升，以及投資者類型持續多元化，REITs投資價值有望持續凸顯。

　　根據相關政策，上市一年之后的公募REITs產品可進行擴募。9月末，滬深交易所發布了首批上市的5只公募REITs擬申請擴募并新購入基礎設施項目的公告。

　　中金普洛斯REIT本次購入3個基礎設施項目，整體分散了REIT資產組合地域分布；博時蛇口產園REIT在首發資產均為研發辦公的物業用途基礎上，增加了研發廠房類物業，拓寬資產業態……中信建投證券發布的報告稱，上述5只公募REITs擴募重點各不相同，看點頗多。

　　據悉，除了上述5只產品，其他基金管理人也在尋找合適項目。

　　中信證券債券研究團隊認為，REITs擴募啟動將為市場注入更多活力，有望提升底層資產的營收能力，運營能力較強的REITs二級市場估值有望得到提升。

　　政策支持 加快推進常態化發行

　　近期相關部門支持推進REITs常態化發行的力度不斷加大。中國證券報記者獲悉，監管部門將適時進一步擴大REITs試點范圍，推動更多優質項目發行上市，盡快推動首批擴募項目落地。

　　“8月底，證監會正式提出加快推進基礎設施REITs常態化發行十條措施(簡稱‘REITs十條’)，從市場培育、項目遴選推薦、審核注冊、強化事中事后監管、完善配套政策、保障監管資源配置等全鏈條、全流程明確了相關政策安排。”接近監管部門人士指出，目前“REITs十條”的各項工作在有序推進，下一步，證監會將繼續抓好十條措施的落實落地。

　　具體來看，相關舉措包括推動更多優質項目發行上市，進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新型基礎設施等領域，形成規模效應和示范效應；鼓勵符合條件的民間投資項目發行REITs，推動解決民企參與試點存在的困難和問題，盡快推動相關項目落地；盡快推動首批擴募項目落地，推動已上市優質運營主體通過增發份額收購資產，開展并購重組活動，促進投融資良性循環。

　　上述接近監管部門人士透露，監管部門將推動REITs專項立法，完善法治基礎，促進市場長期健康發展；優化配套支持政策，推動全國社保基金、基本養老金、企業年金、職業年金等配置型長期機構投資者參與REITs投資，為盤活存量資產提供中長期資金支持。

　　“我國近百萬億元基礎設施存量資產有能力為REITs市場輸送優質資產項目，僅按基礎設施資產存量1%轉化率進行計算，未來中國REITs規模有望達萬億元級別，資產類別豐富度可能超過亞洲其他REITs市場。”中金公司董事總經理張宇表示。