杭州新政落地后的首個周末，市場有所回溫，中介稱買賣咨詢量明顯增多，同時新政也吸引了部分外地客戶。

　　3月14日，杭州官宣取消全市范圍內(nèi)二手房的限購條件，即日起，杭州市范圍內(nèi)購買二手住房，不再審核購房人資格。此外，增值稅免征年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。

　　這是繼去年10月“杭六條”之后，又一次重大的政策調(diào)整。去年10月，杭州將住房限購范圍從9區(qū)縮減為主城四區(qū)：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，對于杭州本市戶籍家庭限購2套，外地家庭限購1套。

　　隨著此次杭州進(jìn)一步放松限購政策，除了主城四區(qū)的新房仍保留限購?fù)猓溆喾孔印坝绣X就能買”。

　　杭州為何全面放開二手房限購？

　　結(jié)合樓市數(shù)據(jù)來看，2024年以來杭州與全國大多數(shù)城市一樣，新房、二手房成交平淡開場，前2月成交量不及去年同期。

　　根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分別成交5894套、6875套，較去年同期分別下跌64.5%、21.4%；同時，杭州目前二手房成交占比份額相對較高，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年1、2月杭州二手住宅成交占住宅總成交量的比重分別為54.8%、50.9%，明顯高于2022年及以前占比水平，反映出杭州這部分需求還有進(jìn)一步挖掘的空間，樓市也仍然需要政策支持。

　　從價格上來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，自2023年6月以來杭州二手房價格已持續(xù)下跌9個月，市場以價換量成常態(tài)。今年2月，杭州二手房樣本均價為34721元/平方米，同環(huán)比呈下跌態(tài)勢。

　　同時，杭州也面臨著掛牌量高企和需求乏力的雙重壓力。根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，年后杭州二手房新增掛牌量持續(xù)走高，周掛牌量3000套左右，市場掛牌情緒濃郁。

　　政策發(fā)布當(dāng)日，杭州市住保房管局召開記者會，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政策的目的是希望通過激活二手房市場，提升二手房市場的活躍度，來促進(jìn)一二手房的聯(lián)動，促進(jìn)整個市場的平穩(wěn)。

　　政策落地效果如何？周邊客戶開始咨詢

　　新政落地后的首個周末，杭州多個門店中介表示買賣咨詢量有所提升。

　　3月17日，澎湃新聞致電杭州當(dāng)?shù)刂薪椋兄薪楸硎荆抡筚I賣咨詢量有明顯增加，以往一天的咨詢量約3至5個，周六（3月16日）在十五個左右。

　　有中介告訴澎湃新聞，這次政策主要是利好原來受政策限制無法購房的人群，“現(xiàn)在只要有經(jīng)濟(jì)能力，二手房哪里都可以買，不限套數(shù)。比如之前有一部分購房需求是卡著社保買不了，政策放開后就可以直接買房了。一部分原來不具備購房資格的外地客戶現(xiàn)在也可以直接購房了。對那部分手里預(yù)算不夠的客戶來說，政策放不放對他們的意義就不大了。”

　　有中介稱，周末兩天，除了杭州本地客戶，他也接到了來自上海、溫州以及江蘇地區(qū)的客戶咨詢。

　　杭州當(dāng)?shù)刂薪楸硎荆还苁侨ツ?0月的“杭六條”還是再之前的政策，每一次新政出臺后都會帶動一波成交量的高峰期，一部分客戶會趁著政策利好買入，也有一部分會趁著政策把房子出掉或者置換，短期內(nèi)推動成交上行。“只是政策效果維持長短需要市場來說話。”

　　中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受去年10.16“杭六條”新政刺激，2023年11月，杭州二手房成交出現(xiàn)短暫高峰之后，成交量已連續(xù)下降三個月，2024年2月二手房成交量處于歷史較低水平。

　　2022年至今杭州市二手住宅成交套數(shù)月度走勢

　　“這次政策剛出來沒幾天，實(shí)際的效果還有待觀察。從周末（3月16日、3月17日）的情況來看，咨詢量和帶看量是有所提升的。像我們門店，在政策出臺后，都會主動和業(yè)主和客戶溝通。去年10月份的時候，部分業(yè)主因?yàn)橹鞒菂^(qū)的二手房買不了，會向外圍區(qū)域走走，現(xiàn)在主城區(qū)一放開，其實(shí)對外圍區(qū)域的壓力還是蠻大的，因?yàn)榇蠹叶伎梢栽谥鞒菂^(qū)買了，外圍區(qū)域只能以價格取勝，部分業(yè)主也只能降價了。”

　　據(jù)《錢江晚報》報道，從數(shù)據(jù)上來看，進(jìn)入“金三”，杭州二手房一直沒有“小陽春”的熱度。3月前10天杭州市區(qū)二手房平均簽約量只有169套，直到3月11日起突然上升至了250套左右。

　　杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月11日起各項(xiàng)數(shù)據(jù)也有了變化。3月11日到3月14日，新增房源量同比上周提升了9.4%；帶看量提升了7.7%；下定量提升了4.5%。其中3月14日新政當(dāng)天，貝殼平臺房產(chǎn)買賣咨詢量環(huán)比增長了41%。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，全面取消二手房限購，意味著可能會有更多市外需求前來杭州置業(yè)，同時本市改善性住房需求也會增多，有助于提高樓市成交熱度。此外，賣房增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年，此前為名下唯一房產(chǎn)增值稅免征年限2年，此舉也有利于降低二手房交易成本，有助于激活二手房市場。不過，結(jié)合南京、合肥、蘇州等已經(jīng)全面取消限購的城市來看，樓市熱度也并未完全回暖，現(xiàn)處底部修復(fù)階段。由此來看，樓市本輪深度調(diào)整周期較長，預(yù)計接下來，在利好政策的催化下，杭州樓市小陽春較可期，但出現(xiàn)大漲行情的可能性似乎并不大。

　　僅一線城市及少數(shù)核心二線城市對部分區(qū)域維持限購

　　此次杭州政策調(diào)整，限購并未全面放開，目前四個主城區(qū)新房依舊限購。限價維度上，杭州2024年第2、3批次供地中，新房限價取消的范圍擴(kuò)大至蕭山、余杭部分板塊，但核心四區(qū)的新房限價依舊存在。

　　杭州調(diào)控仍有進(jìn)一步放松的可能。杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，會密切關(guān)注市場，隨著市場的變化，如果有必要進(jìn)一步優(yōu)化政策，會適時采取相關(guān)措施。

　　從全國范圍來看，中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場情緒修復(fù)緩慢，預(yù)計全國房地產(chǎn)市場政策松綁的趨勢仍在，同時結(jié)合今年兩會新的定調(diào)，滿足多元化改善性住房需求將會成為各地政策新的突破點(diǎn)。未來更多城市有望跟進(jìn)實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，通過調(diào)整增值稅、個稅征免條件降低交易成本。

　　從限購的城市來看，當(dāng)前，多數(shù)城市已取消限購，僅一線城市及少數(shù)核心二線城市對部分區(qū)域維持限購。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至目前，核心二線城市中，僅成都、海口、杭州、三亞、天津、西安保留部分限購政策。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各地市場過熱階段出臺的限制性政策需要盡快優(yōu)化調(diào)整，仍限購的城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，一線城市郊區(qū)逐步放開限購，二線城市或全面取消限購。同時，一線城市大面積段限制性政策也有望繼續(xù)優(yōu)化，如北上深可參考廣州、成都取消120平方米或144平方米以上限購政策。

　　圖片來源：中指研究院