中青報·中青網見習記者 趙麗梅

　　11月以來，支持房地產市場融資的政策“工具箱”不斷擴大和升級。從民營企業債券融資支持工具擴容，到發布“金融16條”促房地產市場平穩發展，再到11月28日證監會提出在支持房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，短短20天內，房地產行業融資工具（即信貸、債券、股權）“三箭齊發”。

　　今年年初，萬科集團董事局主席郁亮表示，房地產行業已經進入“黑鐵時代”（行業需要破釜沉舟、背水一戰的時代），此時距離他提出房地產行業“白銀時代”已過去8年。當下，缺錢成了大多數房企共同的痛點之一，尤其是在債務違約風險攀升的情況下，一些房企的短期和中長期兌付壓力仍在持續。而年底正是眾多房企完成“保交樓”任務的關鍵時刻，對于“久旱”的房企來說，股權融資政策的優化，無疑是一場“及時雨”。

　　在業內人士看來，“三支箭”共同發力，房地產市場迎來融資“活水”，讓公眾看到國家“穩樓市”“保交樓”“穩民生”的決心。

　　注入“強心劑”

　　臨近年底，不少房企“保交樓”時間緊、任務重，亟待資金支持。以恒大集團為例，其距離完成全年30萬套“保交樓”的目標還差4.4萬套，約占全年目標的14.67%。中國恒大官網信息顯示，12月2日晚，恒大集團董事會主席許家印在恒大總部召開的“保交樓”工作專題會議上表示，恒大上下必須確保完成全年交樓任務。

　　中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任、商學院教授況偉大觀察到，當前我國一些房企的杠桿率超過100%，有些甚至超過200%，發生債務風險的概率較高，個別企業甚至還存在“暴雷”風險。

　　在這種情況下，證監會發布的支持房地產企業股權融資方面調整優化的5項措施，其中包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資等舉措。本次政策優化，聚焦房地產主業、解決存量問題，強調股權融資的資金要流向國家政策支持的方向。證監會新聞發言人表示，“募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。”“引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與‘保交樓、保民生’相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。”

　　在況偉大看來，“第三支箭”（股權融資）主要聚焦的是上市房企和涉房上市公司，它們有了更大的融資空間，更多融資機會，也有利于進一步促進“保交樓”、“保民生”。通過融資等方式，一些上市房地產企業可以并購重組一些中小型企業，尤其是盤活一些優質的民營中小企業，優化房地產市場的資源配置。他判斷，房地產行業可能迎來一個小規模的并購浪潮。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，“第三支箭”有風險分散等優勢，可以最大程度擴張房企融資能力。此次資本市場融資政策優化，導向非常明確，其中，重組地產上市公司、推進風險處置，或者推動“保交樓”，是為了讓有債務風險的房企“軟著陸”，推動行業轉型，并打造新的行業運營模式；同時，也是為了保民生。

　　首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池也認為，房企通過股權融資，可以獲得更多資金、融資成本更低、資金可使用時間也更長，這五項措施可以解決部分企業融資的“燃眉之急”。“‘三箭齊發’，為樓市注入了新的資金，也相當于打了一針‘強心劑’。”

　　“第三支箭”發出后，資本市場反響熱烈。該政策發布的第二日，幾十支房地產股集體漲停。同時，多家房企也加快布局股權融資，其中不乏龍頭企業。12月1日晚，萬科發布公告宣布其大股東擬申請發行公司股份，配發數量不超過當前發行股份數量的20%。

　　“第一支箭”與“第二支箭”的作用也在持續。銀行持續向房地產行業“輸血”，截至11月25日，多家銀行宣布與房企簽訂戰略合作協議，提供多元化的綜合金融服務，并給予意向性授信額度，涉及房企已達57家，授信額度超過2.76萬億元。

　　堅持“房住不炒”

　　“第三支箭”是時隔12年房企再融資的重新開啟。對此，有人認為房地產行業迎來了“史詩級”利好；還有個別人似乎嗅到了“炒房”的機會。但實際上，這并不意味著房住可“炒”。證監會明確限制了資金的用途，規定募集資金不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。

　　李宇嘉認為，證監會發布的政策明確了“有所為有所不為”。其中，恢復并購重組的對象限定很嚴格；恢復上市房企再融資，也只允許上市房企非公開方式再融資，不是IPO（首次公開募股），而且募集資金用于政策支持的房地產業務，包括“保交樓、保民生”相關地產項目、保租房和拆遷安置項目。

　　在況偉大看來，“第三支箭”釋放了一個信號，那就是要正確認識房地產行業，這個行業具有一定的特殊性，容易出現金融化、泡沫化的風險。當前，房地產行業面臨的風險不可忽視，需要穩住行業發展的步伐，防止大起大落，讓房地產行業“軟著陸”，保障房地產行業健康穩定可持續發展。他也指出，需要長期堅持“房住不炒”的政策，但這并不意味著去房地產化，也不意味著房地產業不是重要的基礎性產業，房地產業仍是重要的實體經濟。我國經濟已經進入高質量發展階段，房地產行業正在轉變，正在進入新發展階段，逐漸與高質量發展的道路相匹配。

　　提振需求信心是關鍵

　　當前，房地產市場在融資端正在逐漸回暖，但需求端的表現卻并不理想。如何提振消費端信心是關鍵。

　　中指研究院發布的數據顯示，今年前11個月，百強房企的銷售總額僅為6.73萬億元，同比下降42.1%。房地產市場調研研究機構克而瑞發布的數據顯示，11月，全國重點30城的成交面積環比下降14%，創下半年來單月新低。

　　“房地產業面臨的困境是一時的。”趙秀池認為，我國仍處于城鎮化的中期階段，每年有大約1300萬人口進城，對房地產的需求仍然較大。隨著疫情好轉和房企融資政策等調控政策的松動，房地產市場下行趨勢有望得到改善。

　　她提出，“第三支箭”雖然是針對供給側，但供給側和需求側是相互影響的。融資成本是房價的一個重要構成，股權融資有利于降低供給側的融資成本，對房價穩定意義重大。她還指出，提振需求側，還需要財稅、金融等多種“組合拳”的支持。個人房貸利率、首付款應進一步下降；限購政策也應該隨著人口、人才政策進行調整。

　　如何提振需求端信心？況偉大表示，當前中低收入者的住房問題比較突出。下一步，住房政策還需進一步向中低收入者傾斜，并且政策發力點需瞄準居民的住房剛需。可以通過下調首付比例、降息、加大稅收優惠，或者提供相關補貼等方式來提振消費。

　　一些城市已經在發力。今年11月，中指研究院發布的數據顯示，全國已有石家莊、溫州等80余地調整首套房商貸首付比例至20%，武漢、貴陽等20余地已將首套房貸利率降至4%以下。許多城市的房貸利率和首付比例均處于歷史低位。

　　況偉大建議，加大共有產權房和保障性租賃住房的發展，讓老百姓能夠買得起房、租得起房。在這方面，證監會也提出了推動保租賃房REITs（不動產投資信托基金）常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。”李宇嘉也表示，政策要惠及保租房，否則其意義就打折扣了。他預測，未來REITs發行門檻、條件等方面可能會有政策創新和優化。“REITs發行將全面提速。”

　　此外，證監會也提出鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs。在李宇嘉看來，這是鼓勵開發商轉型，促進地產與實體經濟協調發展。