保障性租賃住房REITs（不動產投資信托基金）正加速落地。繼7月底中金廈門安居REIT、紅土創新深圳人才安居REIT正式獲得發行批文后，近日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲得證監會注冊批復，北京成為全國首單公租房領域公募REITs落地的城市。

　　公募REITs被譽為“資產的IPO”，它常被看作一種集合不動產、股票和債券特點的混合型投資工具。簡單理解就是將存量資產打包作價，使“沉睡”的資產獲得流動性收益。通過發行REITs，投資方能夠實現初期投資及相應回報的快速回收，從而能進一步對新的保障性租賃住房項目投資，實現“投資-建設-運營-上市回收資金-再投資”的良性循環。以華夏北京保障房中心租賃住房REIT為例，其底層資產是位于北京市海淀區和朝陽區的兩個公租房項目——文龍家園和熙悅尚郡。兩個項目總建筑面積約11.28萬平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。據介紹，此次租賃住房REIT獲批后，將盡快上市發行，回收資金將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設。該項目擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房，并配建中學、幼兒園和公交場站等公共服務配套設施。

　　在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系是我國政策鼓勵的方向。但在各地實踐中，公租房、保障性租賃住房建設痛點不少。第一太平戴維斯華北區估值及專業顧問服務部董事邊瑞軍在接受中青報·中青網記者采訪時表示，從目前保障性租賃住房的開發模式來看，項目籌建資金需求較大，收益主要通過租金回收方式實現，資金投入周期較長。而保障性租賃住房的融資模式又主要以債權為主，債權融資加大了企業資產負債率，不利于企業長期可持續發展。簡單來說就是資金沉淀大、租金收益率不足、融資不便宜。從北京保障房中心有限公司的財務數據看，其凈利潤長期處于低位水平，近年來規模維持在2億元左右。2021年度，公司營業收入40.99億元，增長6.72％；凈利潤1.74億元，減少20.14％。北京大岳咨詢有限公司董事長金永祥表示，保障性租賃住房建設由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業本身回報率低、回收周期長等特點，其市場化融資一直受到制約，更多只能依賴財政補貼及銀行貸款等資金支持。長期以來，房地產業是與銀行業高度依存的一個行業，這也使得房地產融資渠道單一，在政策性信貸緊縮時，房地產業就會面臨流動性危機。后來，為了保障資金鏈條，房地產公司與信托投資公司合作，從而推動了房地產投資信托的發展。

　　2020年4月，證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年7月，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發行試點范圍。第一太平戴維斯廣州估值及專業顧問服務部助理董事周志鵬認為，保障性租賃住房REITs產品，一頭解決開發商沉淀資金問題，提升資金運用效率；另一頭讓社會資金參與分享保障性租賃那穩定的收益，發展前景被看好。市場普遍認為，保障性租賃住房是基礎設施公募REITs比較理想的資產類型之一。邊瑞軍說，保障性租賃住房REITs為相關企業搭建了資產上市平臺，這將有效提升企業融資及運管能力。通過實現“開發-培育-退出-開發”的投融資模式，打造開發商新發展模式，推動提高運營效率，促進相關企業專業化發展。

　　根據試點要求，REITs基金管理人和運營管理機構將按照國家有關保障性租賃住房相關政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率，強化保障性租賃住房的認定依據和歷史運營數據等有針對性的信息披露要求，從而推動企業實現“管資本”“重運營”的服務模式。當前，上海、重慶、杭州等地正在積極籌備參與基礎設施REITs試點，按照住房和城鄉建設部要求，下一步，各地要繼續加快推進保障性租賃住房建設，加大金融、土地、公共服務等政策支持力度，大力發展保障性租賃住房，因地制宜發展共有產權住房，加快發展長租房市場。按計劃，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決1300萬人的住房困難。針對保障性租賃住房REITs的未來發展，金永祥說關鍵要看“回報能否滿足投資要求”。具體到華夏北京保障房中心租賃住房REIT，底層資產兩個項目總計面積11.28萬平方米，按收益法估值為11.51億元，折合單價為1.02萬元/平方米，僅是周邊房價8萬元/平方米單價的1/8。“在低估值前提下，即使租金低，也可以保證回報水平滿足投資者的要求。”金永祥說，隨著各地房價陸續見頂，房屋租金水平將穩步提高，本項目的前景應該是可以期待的。周志鵬認為，這類REITs產品收益是否有吸引力，和產品的租金收入水平和開發運營成本有關。所以，政策對保障性租賃住房的土地成本，開發及運營期間稅收優惠力度，值得關注，未來配套政策的完善會影響其發展速度。他還說，由于租金水平較低，剛性的運營成本占比高，項目的凈收益對運營成本更敏感。要維持產品的吸引力，政府部門需要提升公租房、保障性租賃住房的管理能力和市場化水平。

　　中青報·中青網記者 張均斌 來源：中國青年報