換購住房退還個(gè)人所得稅政策第二次延期、存量個(gè)人公積金貸款利率下調(diào)、北京放寬非京籍家庭購房條件……近期，一系列著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策不斷落地，樓市在調(diào)整中逐漸呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性的新特點(diǎn)，部分城市二手房交易更加活躍，區(qū)位分化特征更加明顯。

　　在北京鏈家富力愛丁堡一店，經(jīng)紀(jì)人張浩最近帶客戶實(shí)地看房，日程頗為繁忙。“最近我們板塊內(nèi)不滿2年房源的關(guān)注度和線上瀏覽量都有所增加。之前一些客戶因?yàn)榭粗械姆孔硬粷M2年、稅費(fèi)高而較為猶豫，國家推出減稅政策、北京出臺(tái)樓市新政策后，購房成本降低，帶動(dòng)了一些優(yōu)質(zhì)房源的熱度，政策出來當(dāng)周，我們店就成交了3套。”張浩說。

　　一段時(shí)間以來，北京、深圳、成都等地因城施策調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，降低購房門檻、提高交易效率。北京鏈家研究院院長高原說，政策調(diào)整有利于剛需客戶積極入市，并為置換、改善型客戶提供良好的外部市場條件。由于春節(jié)前市場活躍度本身存在季節(jié)性抬升特點(diǎn)，政策影響更有可能在一、二季度市場中持續(xù)顯現(xiàn)。

　　隨著住房市場進(jìn)入存量時(shí)代，二手房市場規(guī)模正在上升。數(shù)據(jù)顯示，2025年，二手房成交面積在新房和二手房交易總量中占比升至44.6%，較2024年提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廣州、重慶、成都、南京、沈陽、大連、寧波等城市二手住宅成交面積占比均超六成。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，從2025年全年來看，全國層面房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等指標(biāo)同比仍有下降，部分城市房地產(chǎn)市場在二季度后也出現(xiàn)一定反復(fù)。但這些波動(dòng)和反復(fù)并未改變房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)的整體態(tài)勢。把新房市場與二手房市場合并觀察，無論是全國總量還是主要城市，全年合計(jì)銷售規(guī)模已明顯趨穩(wěn)，部分主要城市同比小幅增長。

　　值得注意的是，不同城市之間、城市內(nèi)部不同區(qū)位之間呈現(xiàn)“核心更穩(wěn)、優(yōu)質(zhì)更強(qiáng)”的分化特征。經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能成長更快的城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更為活躍，前期庫存壓力較小的市場整體更活躍。同時(shí)，各地“好房子”項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)熱銷狀態(tài)。

　　記者走訪北京、武漢、青島、成都等地房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，樓市呈現(xiàn)出明顯的板塊分化特征，相同區(qū)域不同項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)也冷熱不均。例如在武漢武昌、江岸、江漢等中心城區(qū)核心地段的高品質(zhì)住宅新盤，首次開盤去化率普遍能達(dá)到70%以上，而部分存量老盤，受制于產(chǎn)品力不足等因素，去化周期相對更長。

　　從70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)看，上海、杭州等城市的新房價(jià)格表現(xiàn)更為亮眼。此外，土地市場的分化更為明顯，核心城市優(yōu)質(zhì)地段的出讓地塊持續(xù)受到開發(fā)企業(yè)青睞。

　　房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)市場是以城市為單元的市場，城市政府應(yīng)當(dāng)充分用好調(diào)控自主權(quán)，因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策。吳璟說，當(dāng)前大部分城市房地產(chǎn)市場承壓的核心原因在于此前供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配導(dǎo)致的庫存壓力，因此供給端堅(jiān)持“控增量、去庫存、優(yōu)供給”是市場整體回暖的先決條件。這已轉(zhuǎn)化為地方政府和企業(yè)的理性行為，供應(yīng)壓力較大的城市，政府不再盲目供地，企業(yè)不再盲目拿地上項(xiàng)目，給房地產(chǎn)市場留出消化時(shí)間。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，較年初減少3259萬平方米。另一個(gè)積極信號(hào)是商品房銷售面積明顯高于房屋新開工面積，這體現(xiàn)出供給端控增量措施與需求端提振消費(fèi)措施協(xié)同發(fā)力的效果。

　　2025年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。業(yè)界認(rèn)為，相關(guān)舉措將促進(jìn)供需平衡與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，讓房地產(chǎn)在增量存量并重、供需兩端發(fā)力中走出高質(zhì)量發(fā)展新路徑。

　　成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波表示，近年來，隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，商品房銷售規(guī)模下降，但中長期仍有新增需求支撐。“我國住房短缺已總體上得到解決。隨著人口特點(diǎn)的變化，住房需求差異化、個(gè)性化更加明顯，需進(jìn)一步推動(dòng)住房供給與人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展相匹配，建立人、房、地、錢要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，更好滿足不同群體多樣化需求。”馮波說。